Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak Diana Olick ile birlikte CNBC Property Play haber bülteninde yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
Pandeminin ardından önemli bir ivme kazanan ticari gayrimenkul alım satımı, zorlu bir 2025 yılı yaşıyor. İşlemler hâlâ devam ediyor ancak Kovid öncesi seviyelerin oldukça altında durdu.
CNBC’nin Property Play’ine özel bir medya olarak Moody’s tarafından sağlanan yeni aylık verilere göre, anlaşmaların genel dolar değeri üçüncü çeyrek itibarıyla geçen yıla göre yalnızca %5 arttı. ABD genelinde en iyi 50 CRE mülk satışını takip ediyor
Eylül ayı trendleri çeşitli temaları ortaya koyuyor: Kaliteye kaçış, otel sektörünü sert bir şekilde etkileyen ekonomik belirsizlik ve iki kuşatılmış sektöre (ofis ve perakende) artan ilgi.
Kaliteye kaçış, Eylül ayında satışların ortalama dolar büyüklüğünde, önceki iki yıldaki ortalama 11,2 milyon $’a kıyasla 12,7 milyon $’a kadar görülebilir.
Kapatılan en iyi 50 anlaşmadan 29’u 100 milyon doların üzerindeydi. Üçüncü çeyrekte 100 milyon doları aşan anlaşmaların hacmi geçen yıla göre %35 artarken, daha küçük anlaşmaların hacmi sabit kaldı veya küçülüyor.
Moody’s’in CRE sermaye piyasası araştırma başkanı Kevin Fagan, “Fed’in 2022-2023’teki ilk faiz artırımlarının ardından çok fazla hacim büyümesi ve toparlanma yaşadık. 2024 oldukça iyi bir yıldı” dedi. “Önemli miktarda hacim artışı gördük ve daha yüksek kaliteli mülkler olma eğiliminde olan büyük işlemlere rağmen, 2025’teki tüm belirsizlikler nedeniyle bu gerçekten durakladı.”
Fagan, yatırımcılar arasında daha kaliteli mülklere dair çok daha fazla kesinlik bulunduğunu ve bu nedenle devlet borç fonları da dahil olmak üzere birçok kaynaktan para akışı gördüklerini belirtti.
Göze çarpan zayıflıklardan biri otel sektöründe; Eylül ayında anlaşma değeri 2024’ün aynı ayına göre %30 düştü. Bu, muhtemelen uluslararası ve iş seyahatlerindeki düşüş nedeniyle geçen ay önemli bir düşüş kaydeden tek varlık sınıfıydı.
Fagan, “Birçok şirket marjlarını düşürüyor ve bunu yapmanın yollarından biri de belirli seyahat türlerini daha az kullanmaktır” dedi. “Yani, kredi verenler ve yatırımcılar arasında otel varlıklarından kaçınıldığını gerçekten hissediyoruz ve bu, bu ayki hacim verilerinde de görülüyor.”
Konukseverlik darbe alırken, ofis galibiyet elde etti.
Eylül ayında Apple, Sunnyvale, Kaliforniya’daki bir ofis gayrimenkul portföyüne 365 milyon dolar harcadı. Nvidia, Santa Clara, Kaliforniya’daki tek bir ofis binasına 83 milyon dolar harcadı. Bu arada Metlife, Newport Beach, California’daki bir ofis mülkünde yaklaşık %39’luk bir indirim anlaşması yaptı.
Fagan, “Bu, satıcıların nihayet havlu attığını gördüğünüz ofisler için oldukça tipik bir rakam” dedi. “Bu tür bir indirim göz önüne alındığında, bu şirketlerin bazıları, özellikle de çok parası olan büyük teknoloji şirketleri, nispeten ucuz bir maliyetle kendi kampüslerini alabilirler. Bu biraz bir trend haline geldi. Microsoft’un bunu yakın zamanda Seattle’da da yaptığını gördük.”
Eylül ayının bir diğer büyük kazananı ise açık hava perakendeciliği oldu. Nuveen, Tanger, InvenTrust Properties ve MCB Real Estate gibi alıcılar, ay boyunca çoğunlukla restoranların bulunduğu açık hava şerit merkezleri olmak üzere perakende mülklere toplu olarak yarım milyar doların biraz altında para harcadı. Bu, güvenin azaldığı bir dönemde tüketici için büyük bir bahis.
Nuveen’in küresel emlak müdürü Chad Phillips, Property Play’i anlattı Geçtiğimiz hafta, son iki yıldır ağırlıklı olarak açık hava şerit merkezlerine yöneldiğini söyledi.
Phillips, “Toplam getiriler iyi. Yenileme maliyetinden çok daha düşük bir fiyata satın alıyorsunuz. Yani hepsini bir araya getiriyorsunuz ve bu, güçlü, riske göre ayarlanmış getiriler elde edebileceğimiz çok dayanıklı, temel bir gayrimenkul ihtiyacı” dedi.