Camden Property Trust CEO’su Ric Campo.
Camden Property Trust’ın izniyle
Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak Diana Olick ile birlikte CNBC Property Play haber bülteninde yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
Çok aileli apartman piyasasının temelleri, tarihi bir yeni arz artışının devam etmesi ve kira talebinin gerilemesi nedeniyle zayıflıyor. Aynı zamanda yatırımcıların bu mülklere olan talebi de artıyor.
Örnek olarak, en büyük 10 çok aileli gayrimenkul yatırım ortaklığından biri olan Camden Property Trust, birkaç hafta önce Kaliforniya’daki apartman portföyünün tamamını (yaklaşık 1,5 milyar dolar değerinde 11 mülk) sessizce pazarlamaya başladı ve şimdiden ciddi bir ilgi gördü.
Camden CEO’su Ric Campo, CNBC’ye “Şu anda buna büyük bir talep var” dedi. “İki ya da üç değil, yüzlerce.”
Campo, şirketin tamamen mülklerinin %90’ının bulunduğu Güneş Kuşağı’na odaklanmak istediğini söyledi.
“Sun Belt piyasalarının – bir kez toparlandıktan sonra, ki bu olması gerektiğini düşünüyoruz – Kaliforniya’dan daha iyi büyüyen dinamik pazarlar olacağını düşünüyoruz ve uzun vadeli nakit akışı büyümemiz veya net işletme geliri büyümemiz, Sun Belt’te Güney Kaliforniya’dan daha iyi yoğunlaşacak, bu yüzden temel olarak satış yapmamızın nedeni bu.”
Zamanlamaya gelince, zayıf temellerin aslında talebi körüklediğini söyledi.
Campo, “Kirada bir artış olmadı, ancak ücretlerde bir artış oldu ve bu nedenle Amerika genelinde dairelerin karşılanabilirliği iyileşti” dedi. “Ve aynı zamanda, son 20 yıla dönüp bakarsanız, yalnızca gerçekten karmaşık durgunluklar veya finansal kriz sırasında daire kiralarının bir veya iki yıldan fazla sabit kaldığını görürsünüz ve bu nedenle piyasa, temel olarak piyasada bir dönüş olacağına inanıyor.”
Temeller
Kiralar 2026’da başladı Apartman Listesi’ne göre Ocak ayında ulusal medyan yıllık bazda %1,4 düşüşle Eylül 2023’ten bu yana en büyük yıllık düşüş ve 2022’den bu yana en düşük Ocak kirası ile düşük bir notta. Kiralar artık 2022’deki son zirvesinden %6 daha düşük.
Artan boş kontenjanlar nedeniyle kiralar düşüyor. Ocak ayında ulusal boşluk oranı %7,3 ile Apartman Listesi’nin 2017 yılına ait endeksinde rekor bir seviyeye ulaştı. Ayrıca birimlerin kiralanması ortalama 41 gün sürüyor; bu da Ocak 2025’e göre dört gün daha fazla ve endeks için bir başka yüksek rakam.
Apartment List’in baş ekonomisti Chris Salviati, “Çok aileli inşaat artışının zirvesini geçtik, ancak sağlıklı yeni ünite arzı hala piyasaya vuruyor ve durgun taleple çarpışıyor, bu da boş pozisyonların yükseliş eğilimine devam etmesine neden oluyor” dedi.
2024 yılında 600.000’den fazla yeni çok aileli ünite piyasaya çıktı; bu, 1986’dan bu yana tek bir yılda görülen en yeni arz. Bu sayı 2025’te 500.000’e düştü ve 2026’nın daha da az sayıda, ancak yine de ortalamanın üzerinde gelmesi bekleniyor.
Salviati, “Piyasa koşullarının değişip değişmemesi artık, işgücü piyasasındaki zayıflık ve genel ekonomik belirsizlik nedeniyle görünümü daha da sarsılan kira talebine bağlı olacak.” dedi.
Yatırımcı talebi artıyor
Ancak temeller zayıfladıkça, hem özel sermaye hem de GYO’lardan sektöre olan yatırımcıların ilgisi güçleniyor. Moody’s’e göre çoklu aile, 2025’teki anlaşmalarda tüm gayrimenkul sektörlerine liderlik etti.
Zelman & Associates’in araştırma ve menkul kıymetler genel müdürü Mark Franceski, bunu “tanımlayıcı bir çatışma” olarak nitelendirdi.
Franceski’ye göre, kapitalizasyon oranlarında herhangi bir değişiklik olmamasına rağmen, son 12 aylık işlem hacmi art arda 14 ay boyunca yıllık bazda arttı.
Franceski, “Bunun hâlâ istikrarlı ve istikrarlı olduğuna inanıyoruz ve uzun vadeli görünüm iyi, ancak temeller ve yatırımcılar aynı şeye işaret ediyor: zayıflık.” dedi.
Berkadia’nın 2026 yılında sektörde beklenen işlem faaliyeti ve fırsatlarını değerlendirmek üzere 249 yatırımcıyla anket yapan 2026 Çok Aileli Yatırımcı Duyarlılığı Anketi, yatırımcıların %87’sinin 2026 yılında çok aileli portföylerini orta veya agresif bir şekilde genişletmeyi planladığını ve “devam eden zorluklara rağmen temkinli bir iyimserlik sergilediğini” ortaya çıkardı.
Ayrıca yatırımcıların çoğunluğu (%59) bu yıl çok aileli sektörde ılımlı kira artışı bekliyor. Berkadia anketine göre, bölgesel olarak Güneydoğu, Ortabatı ve Teksas’ın, göç eğilimleri, uygun fiyat ve iş dostu politikalar nedeniyle çok aileli yatırımlar için en iyi bölgeler olacağı tahmin ediliyor.
oyun
Peki, yatırımcının daire sahibi olmaya yönelik güçlü görünen iştahı ile zayıf talep temelleri arasındaki kopukluğu nasıl çözersiniz?
Yönetimi altında varlıkları 11 milyar dolar olan Ontario, Kanada merkezli bir şirket olan Hazelview Investments’ın yönetici ortağı ve portföy yöneticisi Samuel Sahn, “Bugünkü yumuşaklığın üzerinden yarın daha iyi bir ortam olarak gördükleri şeye bakıyorlar” dedi.
“Yatırım yapacak parası olan ve özel fonlarında sahip oldukları zaman çerçevesi nedeniyle beş ila 10 yıllık bir perspektiften bakan özel kuruluşlar, dünyanın 2027 ve sonrasında nasıl görüneceğini beğeniyorlar” diye ekledi.
Sahn, hane oluşumunda beklenen bir toparlanmanın ve çok aileli inşaat başlangıçlarının keskin bir şekilde yavaşlamasının, sonuçta ev sahiplerine hem yeni kiralamalar hem de yenilemeler için daha fazla fiyatlandırma gücü sağlayacağını söyledi.
Ancak Franceski, konumun (tabii ki tüm gayrimenkullerde bir yatırım değişkeni olan) önümüzdeki döngüde normalden çok daha kritik olacağını söyledi.
“tedavi ederdim [local] piyasalar hisse senedi gibidir. Borsa aynı şekilde piyasa seçicilerin piyasasıdır. İnsanlar bölgelere ve pazarlara aşırı odaklanmış durumda” dedi.
Camden’ın California çıkışını inceleyen analistler eyalet düzenlemelerini de hesaba katıyor.
Piper Sandler’ın genel müdürü ve kıdemli araştırma analisti Alexander Goldfarb, “Olumlu nokta, CPT’nin daha geniş Sunbelt yatırım odağına kıyasla sıkı bir şekilde denetlenen bir eyaletten gelen riskin azaltılmasıdır” dedi.
Bazılarının son on yılda aşırı ısındığını ve artık aşırı inşa edildiğini söylemesine rağmen, Campo’nun tartıştığı şey tam olarak bu.
Campo, “Güneş Kuşağı’ndaki düzenleyici yapı, Güneş Kuşağı’nın büyümesini yönlendiren şeydir. Bu iş yanlısıdır. Genç bir nüfus ve yüksek vasıflı bir iş gücüdür” dedi.
Bu arada Franceski oyuna başka bir bakış açısı sundu: yaşlılar için yaşam ve öğrenci konaklaması gibi sektördeki alternatifler. Her ikisi de çok aileli şemsiyenin altına giriyor ve gelecekte güçlü demografik eğilimler görüyorlar. özellikle üst düzey yaşam.
“Herkes bir yerlerde yaşamak zorunda. Asıl odak noktası, büyüyen endüstriden ziyade sağlam operasyonlar ve istikrardır” dedi.