Alhambra, Kaliforniya’da satılık mülkün yanına ‘Satılık’ tabelası asıldı.
Frederic J. Brown | AFP | Getty Images
Konut satın alınabilirliğini artırmak amacıyla Başkan Donald Trump Perşembe günü sosyal medyada ipotek devleri Fannie Mae ve Freddie Mac’e 200 milyar dolarlık ipotek tahvili satın alma talimatı verdiğini duyurdu.
Truth Social gönderisinde “Bu, Mortgage Oranlarını AŞAĞIYA, aylık ödemeleri AŞAĞIYA ÇEKECEK ve ev sahibi olmanın maliyetini daha uygun hale getirecek” dedi.
Mortgage News Daily’e göre, Cuma günü mortgage oranları 22 baz puan düşerek %5,99’a gerileyerek 2 Şubat 2023’teki en düşük seviyeye ulaştı.
Devlet konservatuarında bulunan Fannie Mae ve Freddie ev kredisi kullanmıyor. Borç verenlerden kredi satın alıyorlar, bunları ipoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS) halinde paketliyorlar ve yatırımcılara satıyorlar; böylece borç verenlerin fonlarını yeni krediler için dolduruyorlar ve ev alıcıları için faiz oranlarını daha düşük ve daha istikrarlı tutuyorlar.
Daha fazla ipoteğe dayalı tahvil veya menkul kıymet satın almak ipotek oranlarını düşürür. Kovid salgınının ilk iki ayında piyasalar sarsılırken Federal Reserve, MBS ajansından 580 milyar dolar satın aldı. Daha sonra yıl boyunca daha fazla satın almaya devam etti. Dallas Fed’e göre, Mart 2020’den Haziran 2021’e kadar Federal Reserve, MBS varlıklarını 1,4 trilyon dolardan 2,3 trilyon dolara çıkardı.
Federal Reserve ayrıca kendi borç verme faiz oranını da sıfıra indirdi. Mortgage News Daily’e göre bu kombinasyon, 30 yıllık sabit ipoteğin ortalama faizini rekor düşük seviyelere çekerek 2021’in başında sadece %2,75’e ulaştı.
Faiz oranlarını yakından takip eden ve duyuru haberinden itibaren düşüşlerini şimdiden gören Mortgage News Daily’nin baş operasyon ofisi Matthew Graham, “200 milyar dolarlık bir anlaşma ne kadar büyük? Bu birkaç faktöre bağlı, ancak MBS piyasasındaki tepki size bunun önemli olduğunu söylemek için yeterli” dedi.
Bunun ne kadar hızlı başlayacağı ve ne kadar süreceği henüz bilinmese de analistler ipotek faiz oranlarının nereye varabileceğini tahmin ediyor; Çoğu, düşüşü 25 ila 50 baz puan arasında, bazıları daha da düşük bir seviyeye koydu.
UBS’deki analistler, “200 milyar dolarlık MBS alımının ipotek oranlarında yaklaşık 10-25 baz puanlık bir düşüşe yol açabileceğine ve potansiyel olarak mevcut 30 yıllık temel ipotek oranını yaklaşık %6,0’a (mevcut %6,21) düşürebileceğine inanıyoruz. Ortalama ödenmemiş ipotek oranı olan %4,4’e ve Ocak 2022’deki %3,25 seviyelerine göre hâlâ yüksek olsa da, bu düşüş hem yeni inşaat talebine hem de mevcut ev cirosuna bir destek sağlayabilir” diye yazdı.
Basitçe söylemek gerekirse, oranlar yüzde 5,9’a düşse bile, yüzde 20 peşinatla 30 yıllık sabit ipotek kullanarak ortalama fiyatlı ev (Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre yaklaşık 425.000 dolar) satın alan birinin aylık ödemesi 118 dolar düşecek. Bazıları için bu çok fazla görünmeyebilir, ancak ilk kez satın almanın eşiğinde olan alıcılar için bu bir fark yaratabilir. Ancak yine de ilk kez işe başlayacakların çoğu için en büyük engel olan peşinat için tasarruf yapmaları gerekecek.
Ev inşaatçısı hisseleri bu haber üzerine toparlandı ancak bundan önce ipotek oranlarını zaten %5 aralığına kadar düşürüyorlardı. Son zamanlarda endişeleri daha çok tarifelerden kaynaklanan maliyetlerin artması ve devam eden işgücü sıkıntısına odaklandı. Bununla birlikte, bu haberin bile inşaatçılara yönelik alıcı talebi üzerinde etkisi olabileceği belirtiliyor.
Bir Walker & Dunlop Şirketi olan Zelman’ın araştırma ve menkul kıymetler başkan yardımcısı Ivy Zelman, “Psikolojik olarak yardımcı olacağını düşünüyorum” dedi. “Sanırım bugün, inşaatçıların konut kredisi faizlerinde düşüş teklifinde bulunduğunu bilmeyen ve bu teklifleri araştıran insanlar piyasaya adım atabilir.”
Ancak Zelman aynı zamanda daha geniş iç piyasada alıcıları kenarda tutan şeyin yalnızca ipotek faizi değil, aynı zamanda genel satın alınabilirlik olduğuna da dikkat çekiyor. Tüketiciler gergin ve ironik bir şekilde MBS alımlarının getirdiği rekor düşük ipotek oranları nedeniyle ev fiyatları pandemi öncesine göre neredeyse %50 daha yüksek.
Zelman, “Bu, piyasanın ilerlemesi için yeterli değil çünkü insanların yüzde 4,99’da bile hak kazanamayacaklarını biliyoruz. Mortgage oranlarının beşin altına düşeceğini söyleyebilirler, ancak hâlâ yüzde 4,99’a hak kazanamayan insanlarımız var, bu yüzden yapılacak daha çok iş olduğunu düşünüyorum” dedi.
Bu aynı zamanda yüksek maliyetler nedeniyle son zamanlarda azalan inşaatçı marjlarına da yardımcı olabilir.
“Talep açısından bakıldığında, [it is] UBS analisti John Lovallo, “tüketiciler üzerindeki olumlu psikolojik etkinin marjinal bir faydası olabilir” dedi ve şöyle devam etti: “İnşaatçıların brüt kar marjlarını çok artıracak teşvikleri bir dereceye kadar geri çekmeye başlama potansiyeli daha büyüktür.”
Ancak düşüş, mevcut ev sahiplerinin yeniden finansman yoluyla aylık ödemelerinde tasarruf etmelerine de yardımcı olabilir. Oranlar zaten istikrarlı bir şekilde düşüyor; 30 yıllık sabit oran, bir yıl önceki son zirve olan %7,16’dan aşağıya doğru gidiyor. Mortgage Bankacıları Birliği’ne göre, konut kredisini yeniden finanse etmek için yapılan başvurular bu duyurudan önce bir önceki yıla göre zaten %133 daha yüksekti.
Genel kural, yeniden finansmanın yalnızca ipotek faiz oranından 75 baz puandan fazla tasarruf edebilmeniz durumunda maliyete değeceğidir. Bu, özellikle son iki yılda kredi kullanmış olanlar olmak üzere, yeniden finansman havuzuna çok daha fazla potansiyel adayın eklenmesini sağlayacaktır. Ancak ev sahiplerinin büyük çoğunluğunun oranları hala %4’ün altındadır.