Büyük bir endüstriyel depoda paketlerle dolu sıra sıra raflar bulunurken güvenlik teçhizatlı iki işçi yürüyor ve depoyu inceliyor. Kullanılan alan verimliliği ve sistematik envanter yönetimini örneklendirir.
Witthaya Prasongsin | An | Getty Images
Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak Diana Olick ile birlikte CNBC Property Play haber bülteninde yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
Pandemi kaynaklı bir dalgalanma ve ardından gelen bir gerilemenin ardından, depo gayrimenkul arz ve talebi nihayet dengeye gelmeye başlıyor ve yeni yaşam işaretleri gösteriyor.
E-ticaretSon yükseliş döngüsünün ana itici gücü olan kesinlikle ortadan kalkmadı, ancak daha fazla insan tuğla ve harçlara geri dönüyor. Depo kiracıları artık metrekareden ziyade verimliliğe, güce ve konuma odaklanıyor.
Yeni gelişmeler yavaşladı ve federal politikalar yeni gelişmeyi hızlandırıyor üretmeBu da sektörün hâlâ yüksek olan faiz oranlarına ve ekonomik belirsizliğe karşı koymasına yardımcı oluyor. Kira artışları artık birkaç yıl önceki kadar dik değil ve bazı pazarlarda arz fazlası nedeniyle hafifçe düşüyor.
Ticari ipotek kredileri genel müdürü Judy Guarino, “Endüstriyel mülk kiraları istikrar işaretleri gösteriyor, bu da daha dengeli bir piyasa ortamına işaret ediyor” dedi. JPMorgan Chaseyatırımcılara bir notta.
İşte 2026’da depolarda dikkat edilmesi gerekenler.
Büyük kutu
Büyük kutu alt sektörü, lojistik, depolama ve e-ticaretin gerçekleştirilmesi için merkez görevi gören büyük, modern dağıtım ve depo tesislerini ifade eder. ABD’deki toplam endüstriyel depo alanının yaklaşık dörtte birini oluşturuyor
Sektör verilerine göre, boş pozisyonlar dönemsel zirvelere yakın ve yeni inşaatlar daralıyor. Yeni araştırmaya göre, bu yılın ilk yarısında yeni arz hâlâ yeni talebi geride bıraktı ancak aradaki fark küçüldü. Colliers. Müşteri adına malları taşıyan Ryder ve DHL gibi teslimat hizmetleri de dahil olmak üzere üçüncü taraf lojistik firmaları bu talebe öncülük ediyor.
Colliers endüstriyel hizmetler ulusal müdürü Stephanie Rodriguez, “Üçüncü çeyrek talebi yılın ilk yarısının tamamını aştı; bu da arz ve talebin giderek daha dengeli bir duruma gelmeye başladığının bir başka güçlü göstergesi” dedi.
Colliers’a göre, en büyük 20 pazarda genel büyük kutu boşluk oranı yılın ilk yarısında 19 baz puan artarak %11’e yükseldi. Yeni arz, 2025’in ilk yarısında toplam 48 milyon metrekareye ulaştı; bu, 2023’te döngünün zirvesinde tamamlanan 330 milyon metrekareden çok daha azdı. Kiraların yeniden büyümeye başlamadan önce yakın vadede istikrar kazanması bekleniyor.
Big-box, özellikle çevrimiçi perakendecilerden ve verimli tedarik zinciri operasyonları arayan şirketlerden gelen talep nedeniyle genel depo emlak piyasasının önemli bir segmentini oluşturuyor. Son ekonomi ve gümrük politikaları bu talebi kesinlikle sarstı, ancak bu politikalar yerine oturdukça daha fazla talep geri gelebilir. Düşük faiz oranları başka bir itici güç olacaktır.
Tedarik zinciri
Ağırlıklı olarak depo gayrimenkullerine dayanan tedarik zincirinde de talebi artırabilecek bir dönüşüm yaşanıyor. Dünyanın en büyük lojistik emlak şirketi Prologis, “2026 İçin Cesur Tahminler” başlıklı bir raporda, aşağıdaki tahminler de dahil olmak üzere izlenmesi gereken belirli tedarik zinciri trendlerine değindi:
- Çevrimiçi satılan malların oranı yıl sonuna kadar küresel olarak neredeyse %20’ye yükselirken, e-ticaret şirketleri gelecek yıl yeni kiralamaların yaklaşık %25’ini oluşturacak.
- Otomasyon ve üretimi destekleyebilecek güce hazır lojistik tesislerine duyulan ihtiyaç, yer seçiminde dünya çapında ilk üç faktör arasında yer alacak.
- ABD ve Avrupa’daki savunmayla ilgili talep, eski sanayi koridorlarına yeni bir soluk getirecek ve yeni bir özel lojistik varlıklar sınıfı üretecek.
- Kamyon taşımacılığı kapasitesinin daralması, 2026’da çift haneli oran artışlarına neden olacak, bu da taşımacılığın toplam tedarik zinciri harcamaları içindeki payını daha da büyük hale getirecek ve iyi konumlandırılmış lojistik gayrimenkullerin değerini artıracak.
Güç
Güç, gayrimenkul portföylerinde lider bir etken olarak ortaya çıkıyor. Küresel gayrimenkul yatırım yöneticisi Hines’in yakın tarihli bir raporuna göre, e-ticaret ve veri merkezi sektörüyle ilgili alışılagelmiş anlatının ötesinde, güç kullanılabilirliği ve ağ yoğunlaşması önemli fiyatlandırma katalizörleri haline geliyor.
Hines raporuna göre “Yeniden/yakın destekleme talebi yavaş da olsa ve biraz dengesiz bir etkiyle de olsa hız kazanmaya devam ederken, daha hızlı ve daha yoğun ağları destekleyen güç avantajlı dolgu varlıklarında da fırsat yatıyor; bir zamanlar mesafe avantaj sağlarken şimdi yakınlık bunu yaratıyor.”
Yeniden kıyılandırma
Hines’ın daha ileri araştırmaları, depo net emiliminin imalat inşaat harcamalarıyla ilişkili olduğunu gösteriyor.
Rapora göre, “Bu eğilim, yalnızca endüstriyel üretim tesisleri için değil, aynı zamanda depo alt sektörü için de başka bir potansiyel talep kaynağının altını çiziyor.” Rapora göre, tek başına yeniden yüklemenin önümüzdeki beş yıl içinde genel depo talebini kabaca %35 oranında artırabileceği öngörülüyor.
Guarino, “Faiz oranı ve ticaret politikası belirsizliklerinin yol açtığı makroekonomik manzaradaki oynaklığa rağmen, limanların yakınındaki endüstriyel mülkler hayati önem taşıyor.” dedi. “Tarifeler daha yüksek maliyetlere ve tedarik zinciri zorluklarına yol açabilirancak bu konumlar tedarik zinciri esnekliğini korumanın ve ticari değişimlere uyum sağlamanın anahtarıdır.”
Yakınlık
Yakınlık avantajına bir örnek: Amazon. Şirketin lojistik gayrimenkul stratejisi, büyük ölçekten ziyade verimliliğe, otomasyona ve tüketiciye yakınlığa öncelik veren daha geniş bir ulusal eğilimi yansıtıyor. CoStar.
CoStar Group’un endüstriyel analitik ulusal direktörü Juan Arias, “Bu, pandemi dönemindeki patlamayı sürdüren endüstriyel geliştiriciler ve GYO’lar için ilginç bir dönüm noktası” diye yazdı.
Arias, kiralamada bir yavaşlamanın altını çizerek, Amazon’un bu yıl sadece 61 lojistik mülkü işgal ettiğini, bu rakamın 2024’te 100 olduğunu ve son yıllarda 300’e kadar çıktığını belirtti. Arias, daha büyük ayak izi tesislerine olan talebin son yedi yılın en düşük seviyesine ulaştığını ancak hala modern, verimli dağıtım merkezlerine vurgu yapan daha yeni, daha yüksek binalara yöneldiğini söyledi.
yapay zeka
Her şeyde olduğu gibi, yapay zeka ve emlak teknolojisi depo sektörüne de damgasını vuruyor. Sahiplerin ve operatörlerin tedarik zincirlerini, trafik düzenlerini ve verileri daha verimli bir şekilde analiz etmelerine yardımcı oluyorlar; özellikle potansiyel depo yerlerinin belirlenmesinde önemli. Ayrıca envanter yönetimine ve bakım ihtiyaçlarının tahmin edilmesine de yardımcı oluyorlar ve bunların her ikisi de maliyetleri düşürüyor.