Kişisel depolamalı gayrimenkul neden bu kadar dayanıklı bir sektör?

Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak Diana Olick ile birlikte CNBC Property Play haber bülteninde yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.

Heitman’ın yeni araştırmasına göre, birimlerin genelinde yüzlerce garaj kapısı bulunan, tanımlanamayan, kutu gibi binalar olan kişisel depolama nispeten düşük riskli ve dayanıklı bir yatırımdır.

Faiz oranlarına, iş büyümesine veya gelir artışına bağlı olan diğer sektörlerin aksine, kişisel depolama agnostiktir; insanların çöplerini ne olursa olsun depoya koymaları gerekir.

Heitman, 140’tan fazla pazarda kişisel depolamaya yaklaşık 10,5 milyar dolarlık yatırım yapan küresel bir gayrimenkul yatırım ve yönetim şirketidir.

Heitman raporuna göre, son 15 yılda kişisel depolama, net işletme geliri açısından endüstriyel, çok aileli, ofis ve perakende satış şirketlerini geride bıraktı. Aynı zamanda müşteri talebinin ardındaki birçok faktörden de yararlanıyor; bunların en büyüğü, büyüyen bir aile nedeniyle evde yer olmamasıdır. Bunu taşınma, ölüm, küçülme ve yeniden yapılanma takip ediyor.

Heitman’ın küresel yatırım araştırması eş başkanı Jeff Bingham, “Depolama için risk ölçüsü oldukça düşük” dedi. “Şu anda listelenen GYO’lar, yani depolama GYO’ları için 30 yıllık yıllık verilere sahibiz. … Aralarındaki korelasyon nedir? Hisse senetleri, tahviller, altın ve GYO’lar ile nasıl hareket ediyor? Geleneksel 60/40 ile [stock/bond] Bir perakende yatırımcı için portföyde korelasyon sıfıra oldukça yakın.”

Bingham bunun, sektörün risksiz bir varlığa mümkün olduğunca yakın olduğu anlamına geldiğini söyledi. Bu alandaki GYO’ların hisse senetleri şunları içerir: Kamu Depolama, Ekstra Alan Depolama Ve CubeSmartancak bugüne kadar %16’ya varan düşüşler yaşandı. Yavaşlayan konut satışları sektördeki yatırımcıların güvenini olumsuz etkilerken, gelir artışı da yavaşladı.

Ancak artık çekici bir giriş noktası oluşturan arka rüzgarlar var.

Heitman’ın yatırım araştırmaları kıdemli ortağı Annie Trucco, yaşlanan ABD nüfusuna, özellikle de büyüyen milenyum ailelerine ve baby boomer kuşağının küçülmesine atıfta bulunarak, “Bu ‘yaşam olayı’ talebi gerçekten de bakış açımızı yönlendirdiğini görüyoruz” dedi.

Heitman’ın verileri, önceki on yılla karşılaştırıldığında önümüzdeki on yılda bu önemli yaşam olaylarının sayısının sektör için olumlu bir itici güç olarak arttığını gösteriyor.

Trucco, “Buna bir çocuğu ağırlamak da dahildir. Evinizdeki bir odayı çocuk odası olarak değiştirmeniz gerekir. Bu mobilyalarla ne yaparsınız? Ya da belki yaşlanan ebeveynleriniz var ve onlar da küçülüyorlar” dedi. “Hayatta meydana gelen genel olaylar var ve bunlar ekonomide olup bitenlerden bağımsız olarak gerçekleşecek.”

Kişisel depolama yalnızca sürekli talep görmekle kalmıyor, aynı zamanda güçlü bir gelir büyümesine, yüksek işletme marjlarına ve düşük sermaye harcaması gereksinimlerine de sahip. Heitman’a göre varlık değerleri zirveden %11 düştü ve yeni gelişmeler kısıtlandı.

Enflasyona gelince, aylık kiralamalar mevcut arz ve talebe bağlı olarak bunu azaltabilir. Depolama aynı zamanda konuta göre çok daha uygun fiyatlı olduğundan, potansiyel alıcılar yeni bir ev konusundaki görüşlerini küçülttükçe, eşyaları depoya koyma eğiliminde olurlar.

Talep de aşırı yerel ve sektör oldukça parçalı. Bu, yatırımcıların küçük sahiplerden varlık satın alabileceği ve büyük GYO’lar gibi kurumsal platformlar aracılığıyla operasyonlarını geliştirebileceği anlamına geliyor.