Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak Diana Olick ile birlikte CNBC Property Play haber bülteninde yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
ABD ofis piyasası, pandeminin başlangıcından, işçilerin ilk kez evlerine dönmeleri emredildiğinden bu yana bir kriz içinde. Bazıları, özellikle de genç işçiler, pek çok ofis binasını yarı dolu veya boş bırakarak asla geri dönmediler.
Ancak CBRE’ye göre ofislerdeki genel boşluk oranı üçüncü çeyrekte 20 baz puan düşerek %18,8’e geriledi. Bu hala tarihsel olarak yüksek olsa da, Kovid’in ABD’de yaygınlaştığı 2020’nin ilk çeyreğinden bu yana boşlukta yıldan yıla ilk düşüşe işaret ediyor
Rapora göre, finansal hizmetler ve teknoloji firmalarının etkisiyle geçen çeyrekte kiralama faaliyetleri beş yıllık üç aylık ortalamayı aştı. İnşaat hattı da düştü ve on yılı aşkın sürenin en düşük yıllık toplamına doğru ilerliyor.
“Kesinlikle dibe vurduğumuzu düşünüyorum. 2024’te dibe vuracağımızı düşünüyorum” dedi Owen ThomasABD’nin en büyük ofis GYO’su olan BXP’nin (eski adıyla Boston Properties) CEO’su “Ofis işlerinin tamamında olmasa da bir bölümünde pek çok olumlu şey oluyor.”
Bu olumlu yönlerden biri de düşük faiz oranlarıdır. Thomas, sermayenin ofis gayrimenkullerine geri döndüğünü, bunun da birçok büyük borç menkulleştirmesinin olduğu borç tarafından başladığını söyledi. Kendisi, BXP’nin New York City ve Boston’daki üst düzey ofis binalarındaki tek varlık menkulleştirmelerini yeni tamamladığını söyledi.
BXP’nin neredeyse tamamı piyasanın en üst kademesine yatırım yapıyor ve kiracılarının çoğu finansal ve hukuki hizmetlerde yer alıyor. Thomas bunun da bir başka olumlu olduğunu söyledi. Finansal hizmet firmaları, kısmen yapay zeka sayesinde büyük kazanç artışı görüyor. Bu firmalar aynı zamanda kendi alanlarını diğerlerine göre daha fazla kullanma eğilimindedir.
Thomas, “Bu lider şirketler çalışanlarını ofise geri getirmek istiyor ve elbette bunu zorunlu kılabilirler, ancak asıl istedikleri şey çalışanlarının ofise geri dönmek istemesini istemektir” dedi. “İşte bu yüzden ofis işinde, önde gelen şirketler tarafından kiralanan kaliteli binalar ile sektörün önde gelen işyeri segmenti dediğimiz şey kadar iyi performans göstermeyen geri kalanlar arasındaki çatallanmayı görüyorsunuz.”
Bu “birinci sınıf” katman kabaca binaların en üst %10’u olarak tanımlanır. Bu binalardaki boşluk oranının pazarın geri kalanından çok daha düşük olduğunu söyleyen Thomas, BXP’nin faaliyet gösterdiği şehirlerde ortalama %11 olduğunu ve bu pazarlarda talep edilen kiraların %55 daha yüksek olduğunu ekledi.
Ancak Premier binalar her zaman yeni binalar değildir. Bunlar ayrıca, özellikle toplu taşımaya kolay erişime sahip, arzu edilen yerlerdeki binalardır. İkinci kademe binaların ev sahipleri de A Sınıfı olarak adlandırılan mülklerle rekabet etmek için yeni bir hamlede bulundu.
Thomas, “Günümüzde şu stratejiye sahip birçok ofis ev sahibi var: Biz birinci sınıf işyeri sağlayıcısı olmaya çalışmıyoruz, en iyi B binası sağlayıcısı olmaya çalışıyoruz” dedi. “Binalarını onarıyorlar. Bu olanaklardan bazılarını sağlıyorlar ve daha değer odaklı bir fiyat noktası sağlıyorlar. Bu yüzden talebin çoğunun buna gideceğini düşünüyorum.”
Kendisi, BXP’nin bu binaları satın almakla özellikle ilgilenmediğini de sözlerine ekledi. Bunun yerine, yakın zamanda New York City’deki 343 Madison Avenue’da 2 milyar dolarlık bir proje başlatarak yatırım sermayesini yeni kalkınmaya ayırıyor. İnşaat süreleri uzun olsa bile Thomas, ortaya çıkan verimin mevcut, hatta uygun fiyatlı binalardan çok daha iyi olduğunu söyledi.
Belediye Başkanı seçilen Zohran Mamdani’nin şehrin gayrimenkulleri üzerindeki etkisine gelince, Thomas oldukça ihtiyatlı bir iyimserlik içinde.
Thomas, özellikle konutların karşılanabilirliği ve kamu güvenliğine dikkat çekerek, “Herhangi bir topluluktaki başarımız, topluluğumuzun başarısıyla sınırlıdır, dolayısıyla şehir başarılı olmazsa biz de olamayız. Aday olarak vaat ettiği bazı şeyleri anlamasına yardımcı olmak için elimizden geleni yapmak istiyoruz.” dedi.
Thomas, “Burada oturup bunun mutlaka olumlu olacağını düşündüğümü söylemiyorum, ancak devletin birçok konuda sahip olduğu onay hakları ve polis şefini yeniden atamak gibi verdiğini gördüğüm bazı erken kararlar göz önüne alındığında, bunlardan bazılarının bu sonucun nasıl görünebileceği konusunda bizi yapıcı hissettirdiğini düşünüyorum” dedi.
New York şehrinin diğer şehirler için bir model olarak ofis dönüşümlerinde liderliğe işaret ettiğini ve kiraların çok yüksek olması nedeniyle anlaşmaların mali açıdan işe yaradığını söyledi. New York aynı zamanda geliştiriciler için Thomas’ın teşvik edici olarak nitelendirdiği bir vergi teşviki de koydu.
Thomas, ülkenin geri kalanına gelince, dönüşümlerin ofis boşluğu sorununu çözmeyeceğini söyledi.
Thomas, “Ofis pazarı genel olarak gereğinden fazla inşa edilmiş durumda. Yıkılacak ve başka bir şeye dönüştürülecek binalar olacak. Bunun bir kısmını banliyö bölgelerinde yapıyoruz” dedi. “Fakat dönüşüm, insanlar bu konuya girdiğinde cevabın bu olacağını düşünüyorlar.
“Bu bir cevap olacak. Bu bir cevap değil” dedi.