Elgin, Illinois’de endüstriyel açık hava deposu.
Alterra IOS’un izniyle
Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak Diana Olick ile birlikte CNBC Property Play haber bülteninde yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
Yapay zeka ve kuantum altyapısının hızlı bir şekilde oluşturulması, sıklıkla gözden kaçırılan ticari gayrimenkul sektöründe bir patlamaya yol açıyor. Endüstriyel dış mekan depolama (IOS), arzın zayıf olduğu bir ortamda birdenbire önemli bir talep ve kira artışı görmeye başladı.
IOS, şirketlerin inşaat ekipmanlarını, araçları, konteynırları, malzemeleri ve aslında dışarıda depolanabilecek her şeyi park edebileceği her türlü asfalt veya çakıl araziyi kapsar. Depo veya fabrika dışındaki her şeyin ülke çapında taşınması için temel bir arka ofis desteği görevi görür. Üzerinde bir yapı bulunabilir ancak atama, yapının toplam alanın %25’inden az olmasını gerektirir.
Bu alanlar genellikle otoyolların, limanların ve diğer önemli altyapıların yakınında yer alıyor ancak artık veri merkezi inşaatı için temel hazırlık alanları haline geliyor. Ülke çapında 400’den fazla sahayı satın alan sektörün önde gelen oyuncularından Alterra IOS’a göre geliştiriciler milyonlarca dolar değerindeki jeneratörleri, traktörleri ve diğer kritik ekipmanları park ediyor.
Alterra IOS CEO’su Leo Addimando, “Gayrimenkulün göz önünde saklanmasıdır” dedi. “ABD’de bir trilyon doların üzerinde IOS gayrimenkulü var, ancak bunların çoğu belediyelere ve devlete ait. Burası tersane, burası havaalanı. Bunun yaklaşık 300 milyar doları var ve bunların çoğu kurumsal değil, kendi işletmeleri olan küçük yerel sahiplerin mülkiyetinde ve bu da adreslenebilir pazar.”
Sektör bir zamanlar CRE pazarının anne ve babanın hakim olduğu bir köşesi olarak görülüyordu, ancak artık büyük isimlerden büyük yatırımlar çekiyor. Ağustos ayında Zenith IOS, ülke çapındaki IOS mülkleri için JP Morgan Asset Management’ın tavsiye ettiği kurumsal yatırımcılarla 700 milyon dolarlık bir ortak girişim kurdu. Zenith’in açıklamasına göre brüt varlık değeri 1,5 milyar doların üzerinde olacak ve bu da onu ABD’deki en büyük IOS portföylerinden biri haline getirecek.
Bu yıl yine Blackstone, Alterra IOS’a 49 tesis için 189 milyon dolarlık kredi taahhüdü verdi ve Jadian Capital’a 43 mülklük portföy için 231 milyon dolarlık kredi sağladı.
Temeller çekici ve daha da çekici hale geliyor, toplu depo sektöründen daha iyi performans gösteriyor. Newmark’ın bir raporuna göre, e-ticaretin büyümesi göz önüne alındığında depolar son beş yılda yatırımcıların dikkatini çekmiş olsa da IOS, kira artışını iki kat artırdı ve toplu depo sektörünün yaklaşık yarısı kadar boşluk oranına sahip.
IOS kiraları 2020’den bu yana %123 arttı. Kira artışında Phoenix, Memphis ve Atlanta başı çekiyor. Bazı pazarlarda IOS, dönüm başına normalleştirildiğinde toplu depolara benzer kiralar sunuyor.
Addimando, “Kendi depolamasından daha büyük. Üretilmiş konutlardan daha büyük. Marinalardan daha büyük. Karavan parklarından daha büyük. Halihazırda kurumsal olarak sahip olunan birçok gayrimenkul kategorisinden daha büyük” dedi.
Alterra az önce Blue Owl Capital tarafından yönetilen fonlardan 150 milyon dolarlık kredi olanağının kapatıldığını duyurdu. Tesisin ilk finansmanı 12 eyaletteki 21 mülk tarafından teminat altına alındı. Alterra’ya göre, kredi taahhüdünün müteakip finansmanı, 925 milyon dolarlık özsermaye taahhüdüne sahip kapalı uçlu bir fon olan Alterra IOS Venture III’ün satın alımlarını destekleyecek. Anlaşma, Blue Owl’un IOS alanındaki ilk finansmanı.
Blue Owl’un gerçek varlık platformunun baş yatırım sorumlusu Jesse Hom, “Alterra’ya yaptığımız yatırım, Blue Owl’un hızlı büyüyen, dirençli sektörlerde pazar lideri operatörlerle çalışmaya odaklanmasını yansıtıyor” dedi. “IOS varlıklarına yönelik güçlü ve sürekli bir talep görüyoruz ve Alterra’nın bu gelişen alanda liderlik etmek için iyi bir konumda olduğuna inanıyoruz.”
IOS, ABD’de tahminen 1,4 milyon dönümlük bir alana yayılıyor, ancak nakliye ve lojistik tarafında FedEx, JB Hunt ve Maersk gibi kullanıcılara işaret eden Newmark’a göre, iyi konumlandırılmış alanlar imar nedeniyle az kalıyor. Ekipman ve dökme malzeme depolama için kullanıcılar arasında ABD çapında yaklaşık 1.400 lokasyona sahip TruGreen, ABC Supply ve United Rentals yer alacak.
Temeller güçlü ve gelişiyor ancak sektör risksiz değil. Veri merkezi talebi çok büyük, ancak bazıları zaten aşırı ısındığı konusunda uyarıyor. Hâlâ yüksek olan faiz oranları, tarifeler ve zayıflayan ekonomi de endişe kaynağı; ayrıca imar gibi daha temel sorunlar da var.
Addimando, “Bir numaralı en büyük risk imardır, bu da arazinin neden bu kadar kısıtlı olduğuna dayanıyor. Sadece daha fazla IOS gayrimenkulü yapmamakla kalmıyorlar, kimse IOS gayrimenkulleri için imar farklılıkları da vermiyorlar” dedi Addimando, belediyelerin gerçekten iş yaratmadığı veya daha yüksek vergiler yaratmadığı için IOS alanlarını azaltmaya çalıştığını açıkladı.