San Francisco’daki evlerin havadan görünümü, 27 Ağustos 2025.
Justin Sullivan | Getty Images
Mortgage kredilerinde yüksek faiz oranlarına sahip ABD’li ev sahiplerinin payı son birkaç yılda keskin bir artış gösterdi.
Bunun yeniden finansman piyasası üzerinde belirgin bir etkisi var ve ev satışları üzerinde biraz daha sessiz bir etkisi var. Oranlar, evlerin karşılanabilirliğinin nasıl iyileştirilebileceğine ilişkin tartışmanın ön ve merkezinde yer alıyor ve bunun da iyi bir nedeni var.
2022’de, konut kredisi faiz oranları bir düzineden fazla rekor düşük seviyeye ulaşarak yeniden finansman bolluğunun kıvılcımını ateşledikten sonra, ev sahiplerinin yalnızca %10’u, %5’in üzerinde oranlarla 30 yıllık sabit konut kredisine sahipti. ICE Mortgage Technology’ye göre sadece dört yıl sonra bu pay %30’un üzerine çıktı. Borç alanların yaklaşık yüzde 20’sinin yüzde 6’nın üzerinde ipotek var.
Ev satışları son birkaç yıldır pek de güçlü değil; Ulusal Emlakçılar Birliği geçen yıl tarihsel olarak düşük bir rakam olan 4,06 milyon satış bildirdi; bu rakam 2024’e göre temelde değişmedi. Bu, 2022’de 6,12 milyon ev satışıyla 15 yılın en yüksek seviyesine ulaştıktan sonra.
Daha yeni satışlar, bir miktar nakdi yeniden finansmanla birleştiğinde, yüksek faiz oranlı borçluların payının artmasına neden oldu.
Trump yönetimi, evlerin karşılanabilirliğini artırmanın bir yolu olarak ipotek faizlerini düşürmeye odaklandı.
Başkan kısa süre önce Fannie Mae ve Freddie Mac’in 200 milyar dolardan fazla ipoteğe dayalı tahvil satın alma planını duyurdu. Satın alma yapıldıktan sonra bunun ipotek faizlerini ne kadar düşüreceği hala tartışma konusu, ancak yalnızca duyuru bile oranların biraz düşmesine neden oldu.
Sektör uzmanları, fiili alımların mevcut 30 yıllık oranın yüzde sekizde biri kadar bir düşüşle yüzde 6 civarına düşebileceğini söylüyor. Mortgage News Daily’e göre geçen yıl bu zamanlarda 30 yıllık sabit ipoteğin ortalama oranı %7’nin biraz üzerindeydi.
ICE Mortgage Technology’ye göre, 30 yıllık sabit ortalama %6’ya çıkarsa, 5,5 milyon mevcut ev sahibi yeniden finansmandan yararlanabilecek. Bu ev sahiplerinin oranlarında en az 75 baz puan tasarruf edebilecekleri, bunun da ilgili ücretleri mali açıdan değerli kılacağı belirtildi.
Oranlar %5,88’e düşerse bu sayı 6,5 milyon ev sahibine çıkacak.
ICE Mortgage Technology’nin ipotek ve konut piyasası araştırması başkanı Andy Walden, “Son 3,5 yılda ev satın almak için kullanılan en popüler faiz oranı %6,875 ile %6,99 arasındadır, değil mi? Kimse komşularına ev satın almak için %7 faiz oranı kullandıklarını söylemek istemedi, bu yüzden herkes bu yüksek %6 aralığını satın aldı” dedi.
“Tesadüfen, bu 200 milyar dolarlık MBS alımından kaynaklanan 15 baz puanlık spread hareketleri, şu anda altı buçuk olan faiz oranlarını altı ve sekizde bire düşürüyor. Ve böylece, normalde olabilecekten çok daha fazla yeniden finansman teşviki sağlıyor ve piyasa üzerinde çok büyük bir etki yaratıyor” dedi.
Mortgage Bankacıları Birliği’ne göre, konut kredisini yeniden finanse etmek için yapılan başvurular artık bir yıl öncesine göre yaklaşık %120 daha yüksek.
Konut satışlarına gelince, son dört yıl faiz oranlarının “kilitlenmesi” etkisi olarak nitelendirildi; bu, potansiyel satıcıların tarihsel olarak düşük olan faiz oranlarından vazgeçmek istemedikleri anlamına geliyordu. Bu nedenle normalde yapmak isteyebilecekleri hamleleri ertelediler.
Walden’a göre 2025’e girerken faiz oranı %5’in altında olan yaklaşık 39 milyon, faiz oranı ise %3’ün altında olan yaklaşık 12 milyon ev sahibi vardı.
“Geçen yıl borçluların nasıl davrandığına bakarsanız, bu insanların yalnızca yüzde 6’sı ya evlerinden özsermayeyi çekmek için yeniden finansman yoluyla ya da evlerini satarak bu düşük oranlardan vazgeçti. Ev sahiplerinin yüzde 95’e yakını bu oranlara sıkı sıkıya bağlı kaldı” dedi.
Potansiyel ev alıcılarına gelince, 30 yıllık sabit faizde 15 baz puanlık bir düşüş, ortalama fiyatlı evin ipotek ödemesinde ayda yalnızca 35 dolar tasarruf sağlayacaktır. Alternatif olarak, oranı koruyup %1,5 daha fazla ev satın alabilirler.
Walden, “Kesinlikle doğru yönde bir hareket, ancak ev satın alanlar için çok büyük bir hareket değil” dedi.