27 Ağustos 2024 Salı günü Moody’s Corp.’un New York, ABD’deki genel merkezi. Moody’s Corporation bir kredi derecelendirme, araştırma ve risk analizi firmasıdır.
Jeenah Ay | Bloomberg | Getty Images
Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak Diana Olick ile birlikte CNBC Property Play haber bülteninde yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
Ticari gayrimenkul anlaşma hacmi Aralık ayında art arda ikinci ayda da düştü, ancak yılın tamamına ilişkin rakamlar bir miktar ilerlemeyi ortaya koyuyor ve potansiyel olarak bu yıl için çok ihtiyaç duyulan ivmeyi oluşturuyor.
Moody’s’in CNBC’nin Property Play’e özel medyası olarak sağladığı aylık verilere göre, toplam işlem dolar hacmi Aralık ayında yıllık bazda %20 düştü. Çok aileli, ofis, endüstriyel, perakende ve otel ana segmentlerinde ABD genelinde en iyi 50 ticari gayrimenkul satışını takip ediyor.
2025 yılının tamamında, anlaşma hacmi 2024’e kıyasla %17 daha yüksekti; bu sağlıklı bir genişlemeydi, ancak bir önceki yıl görülen %24’lük yıllık büyümenin altındaydı ve hala 2019 pandemi öncesi kriterin %30 altındaydı.
Moody’s’in CRE sermaye piyasası araştırması başkanı Kevin Fagan, “2025 yılında ABD ticari gayrimenkul (CRE) piyasası, istikrara doğru yavaşlasa da istikrarlı bir tırmanışla tanımlandı” dedi. “Önemli ekonomik yavaşlama, politika belirsizliği, devasa kredi vade duvarı ve üç yıl öncesine kıyasla ısrarla yüksek seyreden faiz oranları karşısında toparlanmanın dirençli olduğu ortaya çıktı.”
Bu manzaraya öncülük eden sektörler çoklu aile ve ofis sektörleriydi. Ofiste iyileşme Ofise dönüş emirleri ve yapay zeka istihdamındaki patlama, ofisin sona erdiği yönündeki pandeminin yol açtığı söylemi çürüttükçe artıyor.
Toplam ofis işlem hacmi 2025 yılında bir önceki yıla göre %21 arttı. Ancak piyasanın geri kalanı zor durumdayken yatırımcılar A Sınıfı veya kupa varlıklarını tercih etmeye devam ediyor.
Doluluk ve kira gibi temel göstergelerde düşüş yaşayan çoklu aile, 2024’e kıyasla işlem hacminde %24 artışla 2025’te anlaşma yapma konusunda hâlâ liderliğini sürdürüyor. Tek aileli satılık pazarındaki yüksek ipotek oranlarından yararlandı ve bu da daha fazla kiracının alıcı olmasını engelledi.
Perakende de %19’luk sağlıklı bir kazanç elde etti. Sektördeki temeller, özellikle de market odaklı ve ihtiyaca dayalı merkezler güçlüydü ve e-ticaretin devam eden baskısını savuşturuyordu.
Fagan, “Perakende, yatırımcıların potansiyel işlevsel eskime ve ‘perakende kıyameti’nden ziyade olağan sigortacılık nüanslarına odaklandığı, dayanıklı, yatırım yapılabilir bir varlık sınıfı olarak yeniden görüşmeye resmen yeniden girdi” dedi.
Geçen yıl ayrıca, çok fazla kuşatılmış olan daha büyük dolarlık CRE anlaşmaları için bir tür geri dönüş yaşandı. Moody’s, 100 milyon doların üzerindeki satış hacminin 2024’e göre %23 daha yüksek olduğunu buldu. Bu anlaşmalar kurumsal oyuncuları, kurumsal sahipleri ve bazı GYO’ları yansıtıyor. Ancak bu segment, 2019 seviyelerinin sadece yarısı ile hala toparlanmanın en uzağında yer alıyor.
5 milyon doların altındaki en küçük ölçekli anlaşmalar artık 2019’daki hızlarının yüzde 4 üzerinde ilerliyor. Bu oran döngüsü boyunca daha aktif ve likit olan özel sermaye ve bireysel yatırımcılar tarafından tercih edilme eğilimindedirler. Fiyatı 5 milyon ila 15 milyon dolar arasında olan anlaşmalar, 2019 hacminin yalnızca %12 altında.
Orta ölçekli anlaşmalar, yani 15 milyon ila 100 milyon dolar arasındakiler, finansman zorluklarına karşı en savunmasız oldukları için hala zorluk yaşıyor.
2025’in öne çıkan bir diğer trendi ise sağlık hizmetleriyle ilgili mülkler, veri merkezleri ve öğrenci konaklamaları gibi temel beşin dışındaki sektörler olan alternatif oyunlardı. 2025 yılının en büyük satışı, Welltower’dan Remedy Medical Properties tarafından satın alınan 296 mülklük tıbbi ofis portföyü oldu. Bu aynı zamanda sektördeki en büyük satış oldu.
Verilere yönelik umutsuz görünen ihtiyaç, 2025’in en iyi 50 anlaşması arasında da göze çarpıyordu. Amazon Ve Googleözellikle aktifti. Yılın dokuzuncu en büyük satışı, Kuzey Virginia’da 615 milyon dolarlık bir arazi anlaşmasıydı. SDC Capital Partners, Leesburg’da Chuck Kuhn’un JK Land Holdings’inden 97 dönümlük hak sahibi veri merkezi arazisini satın aldı; bu, dönüm başına 6,3 milyon doları aşan rekor bir anlaşmaydı.
Veriler aynı zamanda şirket sahiplerinin, özellikle de teknoloji devlerinin sayısında da artışa neden oldu. Elma ve Amazon. Fagan’a göre Apple, birkaç ofis binası, bir ofis ve Ar-Ge kampüsü de dahil olmak üzere yalnızca Kaliforniya’nın Santa Clara Bölgesi’nde 1,1 milyar dolardan fazla yatırım yaparak bir tür alışveriş çılgınlığı başlattı.
Fagan, “Bu varlıkları satın alarak Apple, Silikon Vadisi ofis pazarında 2022’deki zirvelere kıyasla yüzde 20-30 oranında fiyat sıfırlamasından yararlanırken uzun vadeli operasyonel ayak izini de güvence altına alıyor” dedi. Microsoft geçen yıl da benzer hamleler yapmıştı.
2025’teki kazanımlar, portföyün yeniden dengelendiği ticari gayrimenkul için ihtiyatlı bir şekilde iyiye işaret ediyor. Kurumsal yatırımcılar kesinlikle sektöre geri dönerken, bazı büyük kamu GYO’ları büyük, çok kiracılı portföyleri özel sermaye şirketlerine sattı. İkincisi artık büyük oyuncular olduklarını kanıtlıyor ve yakın zamandaki yüksek faiz ortamında kenarda duran önemli miktarda sermayeyi dağıtmak istiyorlar.
Fagan, “Piyasa katılımcıları büyük ölçüde iyimser, yeni bir başkanlık döneminde daha güvercin bir Fed’den gelecek rüzgarları ve potansiyel vergi kesintilerinden kaynaklanan mali artışları bekliyorlar” dedi. “Ancak faiz oranlarının hızlı bir şekilde düşmesi pek mümkün olmadığından, 2026’da ultra ucuz sermaye çağına dönüş yerine mevcut ivmenin ılımlı bir şekilde hızlanması bekleniyor.”