Wepro | An | Getty Images
Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak Diana Olick ile birlikte CNBC Property Play haber bülteninde yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
Ticari bina sahiplerinin enerji veya su tasarrufu yapmak, yenilenebilir enerji eklemek veya dayanıklılığı artırmak için büyük iyileştirmeler için ödeme yapmasına yardımcı olan özel bir kredi türü, zorlu olduğu iddia edilen bir kredi ortamında büyük bir büyüme görüyor.
Bu ay Nuveen, Washington DC’de ofisten konuta geçiş için dönüm noktası niteliğindeki Cenevre için 465 milyon dolarlık bir C-PACE anlaşmasını tamamladı. Bu işlem tarihteki en büyük C-PACE finansmanını temsil ediyor.
Ticari mülkiyet değerlendirmeli temiz enerji anlamına gelen C-PACE, geleneksel banka kredisinden farklı bir finansman türüdür. Eyalet düzeyinde faaliyet gösteriyor ve yerel liderlerin yetki veren mevzuatı geçirmesini gerektiriyor. Kredinin tutarı mülkün vergi faturasına eklenir ve uzun bir sürede (genellikle 20 veya 30 yıla kadar) geri ödenir. Bu, enerji tasarrufu projelerini daha uygun maliyetli hale getirebilir çünkü ödemeler genellikle sabit oranlarda dağıtılır ve yükseltmeler işletme maliyetlerini düşürebilir ve mülk değerini artırabilir.
C-PACE finansmanını savunan kar amacı gütmeyen kuruluş PACENation’a göre, 2009 ile 2024 sonu arasında kümülatif C-PACE yatırımı yaklaşık 10 milyar dolara ulaştı.
Ancak büyüme, son beş yılda gerçekten hızlandı; C-PACE kredileri çift haneli kazançlar elde etti; daha fazla eyalet programı yürürlüğe koyan politikaları kabul etti ve daha fazla mülk sahibi ve kredi veren, projeleri finanse etmek için bu aracı benimsedi. Şu anda 40 eyalette, 2015’teki altı aktif programdan 32 aktif programa sahip C-PACE politikaları bulunmaktadır.
Nuveen, yalnızca 2025 yılında 53 anlaşmada 2,1 milyar dolarlık C-PACE kredisi kapattı ve toplamda 5 milyar doların üzerinde kaynak sağladı. Eylül ayında Nuveen, Tampa, Florida’daki Pendry Hotel & Residences için bugüne kadarki en büyük ikinci C-PACE işlemini 290 milyon dolar ile tamamladı. Kapanış aynı zamanda Tampa şehrinde C-PACE tarafından finanse edilen ilk işlem oldu.
Nuveen, C-PACE kredisi ile finanse edilen iyileştirmelerin 300.000 metrik tonun üzerinde karbondioksit tasarrufu sağladığını söyledi.
Ancak mesele sadece çevreyle ilgili değil ve kredi verenler, özellikle de siyasi rüzgarların karbonsuzlaştırmadan uzaklaştığı bir dönemde bunu hemen kabul ediyor.
Nuveen’in bir iştiraki olan Nuveen Green Capital’in CEO’su ve CIO’su Alexandra Cooley, “Gayrimenkulleri daha dayanıklı, daha verimli çalıştırmaya yönelik temel ihtiyaç gerçekten ortadan kalkmıyor” dedi. “Aslında, gördüğümüz projelerin büyük çoğunluğu (en son kontrol ettiğimde %97 idi) ya mülkün işletme maliyetlerini düşüren enerji verimliliği ya da iklim dayanıklılığının bir kombinasyonudur. Yani çok küçük bir yüzde aslında yenilenebilir enerjidir.”
Ekonomik politika belirsizliğinin geleneksel CRE bankası kredilerini sert bir şekilde etkilediği, uzun vadede daha yüksek faiz oranı ortamında borç verenler için giderek daha çekici hale gelen mekanizma aslında budur. Uzun vadeli, sabit faizli kredi isteyen kurumsal müşteriler için bu caziptir çünkü C-PACE kredileri bir gayrimenkul parçası üzerinde üst düzey vergi değerlendirmesiyle güvence altına alınmaktadır.
Cooley, “Borçlumuz gerçekten mülkün kendisidir, herhangi bir anda o mülkün sahibi olması gerekmez. Dolayısıyla bu daha güvenlidir ve uzun vadeli yatırımcılar olan yatırımcılarımızın bu süreye sahip olmalarını sağlar.” dedi.
Alanın bir diğer önemli oyuncusu Peachtree, Las Vegas, Nevada’daki Rio Hotel & Casino’ya 2024’te tamamlanan yenileme çalışmaları için verdiği 176,5 milyon dolarlık krediyle en büyük C-PACE anlaşmasını tamamladı. Kredi, bu yenilemeleri geriye dönük olarak finanse edecek şekilde yapılandırıldı, böylece mülk sahipleri, C-PACE ürününün bir başka avantajı olan kıdemli kredi yükümlülüklerini azaltabildiler.
Peachtree Group CEO’su Greg Friedman, “Yakın zamanda yeni bir geliştirme projesi, yeni bir geliştirme oteli mülkü, çok aileli bir mülk, her türlü ticari gayrimenkul mülkü açtığınız durumlarda bir kurtarma sermayesi mekanizması olarak kullanılabilirler ve bu projenin yeniden sermayelendirilmesine ve bankanın veya projeyi finanse eden kredi verenin borcunun ödenmesine yardımcı olmak için teknik olarak geriye dönük bir C-PACE kredisi kullanabilirsiniz” dedi.
Friedman, “ticari gayrimenkullere yönelik sermaye piyasalarının bozulduğu” bir dönemde C-PACE’i bir ekonomik kalkınma aracı olarak gördüğünü söyledi.
“Bankalar ticari gayrimenkul kredisi piyasasının %50’sini oluşturuyor. Bankalar yeni inşaatlar ve yeni geliştirme projeleri için kredi verenler olma eğilimindeler ve aynı seviyede kredi vermiyorlar” dedi.
Friedman, C-PACE’in Peachtree için bir işletme olarak çok karlı olduğunu, çünkü şirketin kredileri toplayıp menkul kıymetleştirebildiğini söyledi.
“Bu menkul kıymetleştirmelere yatırım yapacak çok sayıda sigorta şirketimiz var” diye ekledi.
C-PACE kredi verenler kredinin “yeşil” yönlerine daha az odaklanırken, hâlâ “dayanıklılık”tan etkileniyorlar.
C-PACE kredileri, genel olarak para tasarrufu sağlayan ve binayı daha değerli hale getiren enerji verimli iyileştirmeleri finanse etmek için yapılabilir, ancak aynı zamanda binanın dayanıklılığının iyileştirilmesi için de yapılabilir. Buna sele, yangına ve hatta depreme karşı mücadele de dahildir. İklim felaketleri daha da aşırı hale geldikçe bu durum yatırımcılar için de cazip hale geliyor.
Cooley, alandaki genişlemeyi yönlendiren üç şey gördüğünü söyledi: Daha fazla eyaletin C-PACE programlarını benimsemesi, pazar eğitimi ve farkındalığı ve yatırımcıların ilgisi.
“Kurumsal yatırımcılar geldikçe, sermaye maliyeti ve C-PACE’in yapısı ticari gayrimenkul sektörü için çok daha cazip hale geldi” dedi.