Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak Diana Olick ile birlikte CNBC Property Play haber bülteninde yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
Kasım ayında ticari emlak piyasasında art arda ikinci ay da hareketlilik yaşandı.
CNBC’nin Property Play’e özel bir medya olarak Moody’s tarafından sağlanan aylık verilere göre, işlem hacmi Kasım 2024’e göre %10 daha düşüktü ve toplamda yalnızca 1.800 anlaşma gerçekleşti. Çoklu aile, ofis, endüstriyel, perakende ve otel gibi temel segmentlerde ABD genelinde en iyi 50 ticari gayrimenkul satışını takip ediyor.
Ekim ayı, Fed faiz artırımı sonrası toparlanmanın 2024 başlarında başlamasından bu yana yıllık bazda işlem hacminde negatif büyüme görülen ilk ay oldu, ancak bu sadece bu eğilimin devamı değildi. Kasım ayı işlemleri, Kovid salgınının ilk yılı olan Kasım 2020’den bile düşüktü.
Moody’s’in CRE sermaye piyasası araştırması başkanı Kevin Fagan, “Bu, daha uzun süre yüksek faiz oranları, politika belirsizliği, zayıf işgücü piyasası ve CRE kredi verenleri ile yatırımcıların ihtiyatlılığının birleşiminden kaynaklanıyor” dedi. “Ancak piyasa likiditesi hala seçici olarak pandemi öncesine göre üçte iki oranında açık ve daha büyük bir yoğunlaşma söz konusu.”
Yatırımcılar daha büyük ölçekli satın almalara ve daha büyük, daha kaliteli varlıklara yöneliyor. Örneğin, geçen yılın aynı dönemine göre %51 artış gösteren 100 milyon doların üzerindeki satışlar dışında, ay boyunca tüm işlem büyüklükleri önemli ölçüde düştü. Bu, 2019’un başından bu yana ortalama 12 milyon dolar olan ortalama işlem hacmini Kasım ayında 14,2 milyon dolara çıkardı. Ayrıca, ilk 50 satıştaki varlıkların çoğunluğu A Sınıfıydı.
Sektörün öne çıkanları
Fagan, “Bu ayki ticaret, konut, lojistik ve dijital altyapı talebi gibi kalıcı trendlere odaklanılan geç dönem halter çalışmaları ile tutarlı” dedi.
Kasım ayındaki işlemlerin çoğunluğunu 20 işlem kaydeden çoklu aile, 11 işlemle ofis ve sekiz işlemle endüstriyel takip etti.
Fagan, ofis anlaşmalarında “genel bir gevşeme” yaşandığını, gerçek, adil fiyatın belirlenmesine yönelik piyasa sürecinin daha verimli, daha hızlı ve daha güvenilir hale geldiğini kaydetti.
Ayrıca, ilk 50’deki ofis anlaşmalarının hemen hemen hepsinde ortaya çıkan bir hikaye gördüğünü söyledi: “Ofisler ya kritik öneme sahip tesisler için satın alınıyor, çünkü bazı özel kullanımları var, dönüşüm fırsatları var ya da indirimli fiyatlarla geliyorlar.”
Office, Axonic Capital tarafından Clarion Partners’tan önceki satışa göre %53 indirimle satın alınan New York City’deki 114 West 41st St. gibi bazı büyük indirim fırsatlarını görmeye devam etti.
Şirketler aynı zamanda giderek en temel ofis özelliklerine de odaklanıyor. Özellikle günümüzün indirimli fiyatları göz önüne alındığında, nerede faaliyet gösterecekleri ve gayrimenkul için ne kadar ödeyecekleri konusunda daha fazla kontrol sahibi olmak istiyorlar.
Bunun örnekleri arasında Novartis’in Durham, Kuzey Carolina’da kampüs tarzı büyük bir tesis satın alması, First Citizens’ın San Francisco’da satın alması ve Alo Yoga’nın Beverly Hills, California’da satın alması ve işgal etmesi yer alıyor.
Yakın zamanda bu haber bülteninde yer verdiğimiz tıbbi ofis, güçlü talep nedeniyle aşırı faaliyet görmeye devam ediyor. Moody’s’in çekirdek sayısına dahil edilmedi ancak Kasım ayının en çok satışı gerçekleşti.
34 eyaletteki 296 mülkten oluşan 7,2 milyar dolarlık tıbbi ofis portföyü Welltower tarafından Remedy Medical Properties ve Kayne Anderson Real Estate ortak girişimine satıldı. Bu satın alma, Remedy’nin açıklamasına göre, ortaklığı 44 eyalette 1.104 mülkle ülkenin en büyük ayakta tedavi tıbbi bina sahibi haline getiriyor.
Bunun gibi büyük portföy anlaşmaları, Kasım raporunun belirleyici bir özelliğiydi ve Fagan’a göre, ilk 50 anlaşmanın 17’sini oluşturuyordu; bu, pandemi öncesine kıyasla son yıllarda artan bir trend.
Günümüzün en sıcak CRE sektörlerinden biri olan veri merkezleri elbette büyük bir Kasım ayı geçirdi. Ayın en büyük ikinci satışı, toplam 615 milyon dolar ile üç endüstriyel mülkü kapsıyor. SDC Capital Partners, Leesburg, Virginia’da veri merkezi geliştirme için ayrılmış 97 dönümlük arazi satın aldı.