ABD konut piyasası henüz 2026’ya doğru ivme kazanmadı ancak üç aylık CNBC Konut Piyasası Araştırması’na göre emlakçılar daha dengeli bir piyasaya doğru gerçek bir geçiş olduğunu söylüyor.
Konut fiyatları 2025’in son çeyreğinde pek fazla hareket etmedi ancak ev fiyatları istikrarlı bir şekilde düşüyor. Popüler 30 yıllık sabit ipoteğin ortalama oranı üçüncü çeyrekte keskin bir düşüş yaşadı ancak daha sonra dördüncü çeyrekte %6,2 ile %6,4 arasında sabitlendi ve bazı alıcıları herhangi bir teşvik olmadan kenarda bıraktı.
Şimdi, ileride daha fazla aktivite olabileceğine dair erken işaretler var.
Raleigh, Kuzey Carolina’da emlakçı olan Ashley Rummage, “Gördüğüm alıcılar, ister bebek sahibi olmak, ister işe gitmek, ister emekli olmak veya küçülmek olsun, yaşam koşulları nedeniyle satın alıyorlar” dedi.
Dördüncü çeyrekte CNBC’nin anketine katılan emlakçıların %37,5’i, üçüncü çeyrekte gördüklerini bildirdikleri alıcı pazarından ziyade dengeli bir pazar olduğunu söyledi. Üçüncü çeyrek itibarıyla bu oran %30’du ve muhtemelen iş kayıpları arttıkça tüketicilerin ekonomiye olan güvenlerinin azalmasından kaynaklanıyordu.
Detroit’te bir emlakçı olan Heather Dell, “Harekete geçen insanlar ve yakaladığımız ivme, faiz oranlarından çok, içsel faktörlerden, yaşam pahalılığından çok çok daha az etkilenerek kesinlikle yavaşladı” dedi. “Bir alıcı satın almaktan bahsettiğinde ev sahibi sigortası, araba sigortası, kamu hizmetleri ve sağlık sigortası en çok duyduğum itirazlardır.”
CNBC Konut Piyasası Araştırması, Amerika Birleşik Devletleri’nde rastgele seçilen emlakçıların katıldığı ulusal bir araştırmadır. Dördüncü çeyrek anketinin yanıtları 10 Aralık ile 17 Aralık tarihleri arasında toplandı. Bu çeyrekte 72 temsilci görüşlerini paylaştı.
Acentelerin çoğunluğu, düşen fiyatlar ve artan stoklar nedeniyle buranın hâlâ alıcı piyasası olduğunu söylerken, bazı acenteler alıcı ve satıcıların hâlâ çok farklı beklentilere sahip olduğunu belirtti.
Güney Carolina’nın Charleston kentinde emlakçı olan John Fragola, “Alıcılar piyasanın 2008’deki gibi olduğunu düşünme eğiliminde, satıcılar ise pazarın 2021, 2022’ye daha yakın olduğunu düşünme eğiliminde ve bunlar taban tabana zıt pazarlar ve taban tabana zıt zihniyetler” dedi.
Elbette 2008 yılı, piyasanın sıkıntılı evlerle dolup alıcılara tüm gücü verdiği, Büyük Durgunluğa ve konut çöküşüne yol açan yüksek faizli ipotek krizinin başlangıcıydı. Bu arada 2021 yılı, Kovid salgınının başlamasından kısa bir süre sonra geldi; bir satın alma çılgınlığı yaşandı ve stoklar rekor seviyelere düşerek satıcılara tüm gücü verdi.
Fiyatlardaki düşüş nedeniyle piyasadaki dengenin gelmesi muhtemel.
CNBC’nin anketine göre, önceki çeyrekte %89 olan acentelerin %92’si dördüncü çeyrekte en az bir satıcının fiyatlarını düşürdüğünü bildirdi. Ankete katılanların neredeyse yarısı, satıcıların çoğunluğunun fiyatları düşürdüğünü söyledi.
Rummage, “Özellikle benim pazarımda tavizler daha da arttı” dedi. “Ne yazık ki yılın başında pek çok satıcı hâlâ 2021 zihniyetine takılıp kalmıştı, ancak yıl geçtikçe ve listelemeleri oturdukça, işlemi gerçekleştirmek için muhtemelen bazı tavizler teklif etmek zorunda kalacakları gerçeğini anlama konusunda daha rahat olmaları gerekti.”
Fiyatlar gevşese de hâlâ tarihsel olarak yüksek ancak alıcılar yeni normal olarak buna alışıyor gibi görünüyor.
Uygun fiyatlılığın alıcılarını nasıl etkilediği sorulduğunda acenteler, dördüncü çeyrekte önceki döneme kıyasla daha az alıcının piyasadan ayrıldığını ve alımların daha az geciktiğini söyledi. Ayrıca evin boyutu, özellikleri ve konumu gibi konulardan da daha az taviz verdiler.
Ancak fiyatların düşürülmesi satıcılar açısından o kadar da kabul edilebilir değil ve üçüncü çeyreğe kıyasla daha fazla emlakçı mülklerini listeden çıkarmak zorunda kaldıklarını bildirdi.
Fragola, “Kişisel olarak ‘Biraz duralım, burada frene basalım ve daha fazla alıcı çıkınca bahar piyasasına geri döneceğiz’ diyen bazı müşterilerim oldu” dedi.
Yeni yıla gelince, 2025’in yavaş bitmesine rağmen acentelerin %67,8’i ilk çeyrekte satışların artmasını beklediklerini söyledi. Temsilcilerin tam olarak %77’si 2026 yılının tamamının geçen yıla göre daha iyi olmasını beklediklerini söyledi.
Piyasada artık daha fazla stok var ve bazı acenteler tüketicilerin mevcut ekonomik koşullara alışmaya başladığını düşündüklerini söyledi.
Rummage, “Birçok insanın bilinmeyen karşısında kendini biraz daha rahat hissettiğini düşünüyorum” dedi. “Duygular kaygıdan temkinli iyimserliğe dönüştü.”