Depo bölgesinden Raleigh şehir merkezinin havadan görünümü.
Kenny McCartney | An | Getty Images
Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak CNBC Property Play haber bülteninde Diana Olick ile birlikte yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
Tarihsel olarak Amerikalılar daha iyi ekonomik fırsatlar bulmak için hareket ediyorlardı. Ancak United Van Lines’ın yıllık göç raporuna göre sürücü artık özgür ve açık arazinin bu fırsatı sunduğu “Batıya git genç adam” zihniyetinden, aile ve uygun fiyat gibi çok daha kişisel teşviklere yöneldi.
Araştırma, Amerikalıların yalnızca ailelerine daha yakın yaşamayı tercih etmediklerini, aynı zamanda daha ucuz konut ve daha iyi yaşam kalitesi arayışında oldukları için kentsel merkezler yerine daha küçük pazarlar istediklerini ortaya çıkardı. Bu değişimin ticari gayrimenkul yatırımcıları ve ileriye dönük tercihleri üzerinde önemli bir etkisi olacak.
Oregon, 2025’te ilk kez en popüler taşınma noktası olurken, Kovid ve Kovid sonrası ilk yıllarda büyük akınlar gören Florida ve Teksas artık daha dengeli bir göç görüyor.
Gelen ilk 10 eyaletten altısı Güney ve Güney Atlantik’teydi: Batı Virginia, Güney Carolina, Kuzey Carolina, Arkansas, Alabama ve Delaware.
United Van Lines’ın kurumsal iletişimden sorumlu başkan yardımcısı Eily Cummings, yaptığı açıklamada, “Veriler, Amerikalıların farklı bir yaşam temposu aradığını ve Oregon, Carolinas ve güney gibi destinasyonların bunu sağladığını gösteriyor.” dedi. “Toplam taşınma sayımız 2024’tekine benzer olsa da, insanların neden hareket ettiği ve yaş grupları arasında göç kalıplarının giderek farklılaştığı konusunda çok daha fazla karmaşıklık görüyoruz.”
Bu arada Y kuşağı ve Z kuşağı, New York City’den daha uygun fiyatlı olduğu için New Jersey’i tercih ediyor. Ancak rapora göre emekliler eyaletten ayrılıyor ve bu da eyaleti en fazla göç veren eyalet haline getiriyor.
Küresel bir gayrimenkul yatırım, borç verme ve hizmet firması olan BGO’nun baş ekonomisti Ryan Severino’ya göre, göç mantığı temel karşılanabilirlik ve daha kolay yaşam tarzına doğru kayarken, desteklenmesi gereken ticari gayrimenkul, bu göç modellerinin ana itici gücünün daha sağlam ekonomik fırsatlar olması durumundan muhtemelen biraz farklı olacaktır.
Daha uygun fiyatlı konutlara, daha mütevazı ofis parklarına ve daha fazla orta ve düşük gelirli perakende alanlarına duyulan ihtiyacın yatırımcılar için daha iyi seçenekler olduğunu söyledi. Endüstriyel gayrimenkul bile bu faktörü destekliyor. Örneğin, eğer insanlar daha küçük işgücüne sahip konutlarda yaşıyorlarsa, yakınlarda kişisel depoların olması gerekir.
Demografik değişimler de bu tezde rol oynuyor. ABD Nüfus Sayım Bürosu’na göre nüfus artışı yavaşlıyor, hane halkı oluşum hızı yavaşlıyor ve göç oranı da zamanla yavaşlıyor.
Severino, “Sanırım bu bana, özellikle de bir özel sermaye yatırımcısı için çalışırken, ileriye dönük olarak ticari gayrimenkul perspektifinden daha akıllı olmamız ve yerlerimizi daha dikkatli seçmemiz gerektiği anlamına geliyor; insanların bu göç modellerinin dayanıklı olduğu ve zaman içinde hızlandığı, ancak muhtemelen tam tersinin doğru olduğu şeklindeki genel varsayım altında faaliyet gösterdiği son onyıllara kıyasla,” dedi Severino.
Güney salıncağı
Amerikalılar hâlâ yaşam tarzı ve uygun fiyat için güney bölgelerine yönelirken, göç kalıpları artık geçmişte olduğundan daha değişken ve daha az dayanıklı görünüyor ve mutlaka hızlanmayacak.
Pandeminin ilk yıllarında Güney eyaletlerine büyük bir göç yaşandı ve çok aileli geliştiriciler, bunun önümüzdeki yıllarda bir altın madeni olmasını bekliyorlardı.
Ticari gayrimenkul veri ve analiz platformu Lightbox’ta veri stratejisi başkanı Manus Clancy, “Göz alabildiğine %6 ve %8 kira artışı elde edeceğimizi, para basacağımızı ve beş yıl içinde bu şey için ödediğimiz tutarı iki katına çıkaracağımızı düşünerek bir şeyler satın alırlar” dedi.
Ancak sistemde arz fazlasının artması ve Güney’e kaçanların bir kısmının taşınması nedeniyle kiralar artık düşüyor.
“Gerçek şu ki, insanlar para biriktirmek için buraya geliyorlardı; göç gerçek olsa da, yeni gelişmeler, yeni stokların ortaya çıkması gibi diğer faktörler de eksik değildi. 2024’teki yeni stok, son 50 yılın en yüksek seviyesiydi. Ve bence alıcılarda çok büyük bir pişmanlık vardı” dedi.
Arizona, Nevada ve Florida, şirketlerin yer değiştirdiği ve insanların sözde “daha iyi bir yaşam kalitesi” için taşındığı ancak artık gittiklerinin başlıca örnekleridir.
Severino, “Bu, gerçek hayatta olduğunu bildiğim şeye yakın bir şey değildi. Ve bence birçok yatırımcı ve geliştirici bunu daha uzun vadeli bir yapısal değişiklik, bu uzun vadeli kalıplarda bir hızlanma olarak algıladı” dedi. “Ve böylece dışarı çıktılar ve Florida’da, Nevada’da, Arizona’da ve bunun gibi yerlerde bir sürü konut inşa ettiler ve sonra bu insanların çoğu ortalıkta kalmadı.”
Clancy’ye göre, kar kuşları hala Güney’e göç edecek olsa da ticari gayrimenkul yatırımcılarının paralarını nereye koyacakları konusunda daha stratejik olmaları gerekiyor, özellikle de perakende alanında.
“Simon gibi adamlar [Simon Property Group] en üst seviyeyi yapacaklar ve öyle de… ama çok çok seçici davranıyorlar. Kimse oraya çıkıp, ‘Özel bir alışveriş merkezi inşa edeceğiz çünkü önümüzdeki beş yıl içinde Illinois, Michigan ve Indiana’dan bir milyon insanın buraya gelmesini bekliyoruz.’ demeyecek. Bu gerçekleşmiyor” dedi.
Clancy, indirimli marketler ve Walmart gibi mağazalara yönelik daha fazla perakende satış görmeyi beklediğini söyledi.
Hareketli veriler, genç Amerikalıların daha küçük, daha uygun fiyatlı Ortabatı pazarlarına doğru yeni bir yönelme olduğunu, yaşlı kuşakların ise genellikle Güney’de emekli olmayı seçeceğini, ancak bunun geçmişte olduğu kadar çok olmayacağını gösteriyor.
Severino, “Nüfus artsa bile, tüm bunların oranları yavaşlıyor, bu da muhtemelen ticari gayrimenkulle pasif olarak ilgilenen birçok insanın algıladığı gibi bir planlama olmadığı anlamına geliyor” dedi.