Kalabalıklar, 16 Ekim 2025’te New York’ta Manhattan şehir merkezinde yürüyor.
Spencer Platt | Getty Images
Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak CNBC Property Play haber bülteninde Diana Olick ile birlikte yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
Manhattan’daki ofis kiralama işlemleri, ofise dönüşün devam etmesi ve özellikle yapay zeka alanında artan teknoloji işe alımının etkisiyle 2025’in dördüncü çeyreğinde önemli ölçüde arttı.
Colliers’a göre kiralama üçüncü çeyreğe göre %25’ten fazla artarak 11,87 milyon metrekareye ulaştı. Talep yıldan yıla %16 artış göstererek beş yıllık üç aylık ortalamanın yaklaşık %52 ve 10 yıllık ortalamanın %43,5 üzerinde gerçekleşti.
Colliers’ın tespitine göre bu, 2019’un dördüncü çeyreğinden bu yana adanın en güçlü kiralama çeyreğiydi. 2025 yılının tamamında kiralama hacmi 2019’dan bu yana en yüksek seviyedeydi ve 2019’un pandemi öncesi toplamının sadece %2,4 altındaydı.
Colliers’ın New York araştırma ve iş geliştirmeden sorumlu genel müdürü Frank Wallach, “Manhattan’ın 2025’teki güçlü performansı birdenbire ortaya çıkmadı, aksine 2024’te hissetmeye başladığımız toparlanmanın devamıydı” dedi.
“2025’teki talep, bu eğilimin bir devamıydı, ancak kiracıların yetenekleri çekmek ve elde tutmak için kaliteye kaçışı, ofise dönüş trendinin uygulanması, Amazon, NYU ve BlackRock gibi büyük kiracıların büyük genişlemeleri ve Manhattan’da ortaya çıkan yapay zeka endüstrisi kiralama alanı gibi faktörler nedeniyle büyük ölçüde hızlandı” dedi.
Wallach ayrıca finans, teknoloji, hukuk, eğitim, kar amacı gütmeyen tıbbi kuruluşlar ve hükümet dahil olmak üzere çeşitli sektörlerden gelen talepte artışa dikkat çekti.
Colliers’a göre mevcut ofis alanı arzı, salgının Mart 2020’deki başlangıcına göre yaklaşık %37 artışla hala çok daha yüksek, ancak Şubat 2024’teki salgın sonrası zirveden çok daha düşük. Talep arttıkça arz fazlası yavaş yavaş emiliyor ve Manhattan şu anda Kasım 2020’den bu yana en sıkışık arza sahip.
Arzın daralması sonunda kiraların artmasına yardımcı oluyor. Colliers, Manhattan’ın ortalama istenen kirasının 4. çeyrekte önceki çeyreğe göre %1,5 daha yüksek olduğunu ve metrekare başına 76 dolar ile Manhattan’ın Ekim 2020’den bu yana en yüksek ortalaması olduğunu buldu. Colliers, daha yeni inşaat olan A Sınıfı ürün olarak adlandırılan en yüksek seviye için ortalama talep edilen kiranın metrekare başına %1,6 artarak 83 dolara yükseldiğini söyledi.
B Sınıfı ofis ürünü daha eskidir ancak iyi konumlarda olma eğilimindedir. Artık talep arttıkça ev sahiplerinin iyileştirmelere ve yenilemelere yatırım yaptığı görülüyor. Colliers’a göre bu, kiraların 4. çeyrekte %1,1 artarak metrekare başına 68,61 dolar gibi rekor bir seviyeye yükselmesine yardımcı oldu.
CoStar’ın ayrı bir raporuna göre, dört ve beş yıldızlı binalarda tüm kiralanan alanların %69’u ile kaliteye doğru bir uçuş devam ediyor; bu oran 2024’te %66’ydı. Yıl içinde imzalanan en büyük 15 ofis kiralamasının her birinin dört veya beş yıldızlı mülklerde gerçekleştiği ortaya çıktı. Örneğin, Deloitte’un Manhattan’ın önde gelen ofis binası olan 70 Hudson Yards’daki 800.000 metrekarelik taahhüdü, yılın en büyük kiralamasıydı.
Colliers raporuna göre, kiracıların gerçekte ne kadar fiziksel alan işgal ettiğine ve ne kadar alan bıraktıklarının bir ölçüsü olan üç aylık net emilim genel olarak 4 milyon metrekareye yakın pozitifti. 2025 yılının tamamı için bu rakam 15,56 milyon metrekare pozitifti; buna planlı ofis dışı kullanıma dönüşüm için piyasadan kaldırılan 2,14 milyon metrekare alan da dahil.
Wallach, “Kritik olarak, 2025’teki toparlanma ve güçlü talep, milyonlarca metrekarelik binaların ofis dışı kullanıma dönüştürülmesiyle de desteklendi ve bu binalardan taşınan kiracıların kiralama dalgasını teşvik etti” dedi.
Piyasadaki iyileşmeye rağmen hâlâ pandemi öncesine göre çok daha fazla ofis arzı fazlası mevcut.
Wallach, “Artan kiracı talebine ve 2025’te daralan kullanılabilirliğe rağmen, Manhattan ofis piyasası, pandemi sonrası mevcut fazla arzın yalnızca yarısını azalttı. 2025’te kaydedilen sağlıklı talep ve yeterince kullanılmayan ofis varlıklarının dönüştürülmesinin bu nedenle 2026 ve 2027’de devam etmesi gerekiyor.” dedi.