Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak Diana Olick ile birlikte CNBC Property Play haber bülteninde yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
2025 ekonomisi beklendiği kadar güçlü değildi ve bu da 2026’nın ticari gayrimenkul görünümünü şekillendiriyor. Ekonomi yavaşladı, işsizlik arttı ve çoğu sektörde inşaat biraz soluklandı.
Bu yıl hem tarifelerde hem de göç kısıtlamalarında artışlar görüldü. Bunlar hep birlikte inşaatçılar ve geliştiriciler için maliyetleri artırdı. Ancak faiz oranları da düştü, bu da yavaş ve ihtiyatlı da olsa daha fazla sermayenin ortaya çıkmasına neden oluyor.
İşte önümüzdeki yıl için neler bekleyebileceğiniz.
Genel yatırım
Piyasadaki hemen hemen her ticari gayrimenkul firmasının yanı sıra ilgili danışmanlık ve finansal hizmet firmalarından gelen çok sayıda ve çeşitli görünüm raporlarında “yeni denge” (Colliers), “daha sağlam temeller” (Cushman & Wakefield), “devam eden toparlanma” (KBW) ve “fiyat istikrarı işaretleri” (CoStar) gibi kelimeler kullanılıyor.
Deloitte’un 850 küresel üst düzey yönetici ve onların 13 ülkedeki büyük gayrimenkul sahipleri ve yatırımcı kuruluşlarındaki doğrudan raporlarıyla yaptığı ankete göre, önümüzdeki yılın ayrıntılarına bakıldığında, CRE liderleri 2025 öncesine göre biraz daha az iyimser. Ankete katılanların yüzde seksen üçü, geçen yılın %88’ine kıyasla 2026 yılı sonuna kadar gelirlerinin artmasını beklediklerini söyledi. Daha az sayıda katılımcı harcamaları artırmayı planladıklarını söylerken, daha fazlası harcamaları sabit tutmayı bekliyor. Yine de %68’i 2026’da daha yüksek harcama beklediklerini söyledi.
Ankete katılanların çoğu, sermaye maliyetinin iyileşmesini beklediklerini ve çoğu varlık sınıfında büyüme beklendiğini söyledi. Deloitte anketine göre genel beklenti geçen yıla göre düşük ancak 2023’tekinin oldukça üzerinde.
Cushman & Wakefield’in tahminine göre, özellikle ABD’ye bakıldığında, ticari gayrimenkul sektörü 2026’ya yenilenmiş bir ivme, daha net bir görünürlük ve hem kiralama hem de sermaye piyasalarında artan iyimserlikle giriyor. Tarifelerle ilgili belirsizliğe, istikrarsız bir politika ortamına, sıkılaşan göçe ve finansal piyasalarda yaşanan stres dönemlerine rağmen bu yıl ekonominin büyük ölçüde yapay zekanın etkisiyle beklenenden daha dirençli olduğunu belirtiyor.
Cushman & Wakefield baş ekonomisti Kevin Thorpe, “2026’ya girerken, ton önemli ölçüde değişti” dedi. “Görünümde her iki tarafta da risk hâlâ var, ancak belirsizliğin zirve seviyelerini aştık ve CRE sektörüne olan güven artıyor. Sermaye yeniden akıyor, faiz oranları düşüyor ve kiralama temelleri genel olarak istikrar kazanıyor veya iyileşiyor. 2025 bir dayanıklılık testi olsaydı, 2026’nın bunu ödüllendirecek gerçek potansiyeli var.”
Sektörün “yeni bir dengeye girmekte” olduğunu öngören Colliers’a göre sermaye yeniden devreye giriyor. Tahminciler, yine yapay zeka sayesinde ofis talebinin dibe vurduğuna ve sanayi sektöründe yeni büyümenin yaşandığına işaret ediyor.
PwC ayrıca sermayenin bu yılın ikinci yarısından itibaren “ama seçici bir şekilde” yeniden akmaya başladığını vurguluyor.
PwC raporuna göre “Anlaşma ortamı, veriye dayalı içgörüyü stratejik inançla birleştirebilenleri ödüllendiriyor. Müşteriler için zorluk ve fırsat, likidite, teknoloji ve konsolidasyonun gerçek varlıklarda değer yaratmanın anlamını yeniden tanımladığı bir ortamda gezinmektir.”
John Burns Araştırma ve Danışmanlık’ın yaptığı araştırmaya göre, önümüzdeki 6 ayda ticari gayrimenkul yatırımlarını artırmayı beklediğini söyleyen yatırımcıların payı, perakende dışındaki tüm sektörlerde bu yılın dördüncü çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre düştü. Çoklu aile yatırımcı güveni üst üste dördüncü çeyrekte zayıfladı.
Rapora göre, “Yatırımcılar, yüksek faiz oranları, ekonomik belirsizlik ve yerel düzenleyici yükleri içeren olumsuz rüzgarlara dikkat çekti. Yatırımcıların %49’u, son iki çeyreğe paralel olarak önümüzdeki 6 ay boyunca CRE risklerini mevcut seviyede tutmayı bekliyor.”
Sermaye piyasaları
Colliers’ın manşeti “Sermaye Piyasaları Yeniden Uyanıyor”, fiyatlandırmanın bir zemin bulduğunu ve işlem hızının arttığını söylüyor. Colliers, kurumsal ve sınır ötesi sermayenin pazara yeniden girmesiyle 2026 yılında satış hacminde %15 ila %20 artış öngörüyor.
CoStar’ın tahminine göre, tavan oranları gelecek yıl daha da düşmeye hazır görünüyor. Verileri, boş pozisyonların zirveye ulaştığı ve kira artışlarının arttığı çok aileli ve endüstriyel sektörlerde şimdiden bunun ipuçlarını gösteriyor.
Rapora göre CoStar ayrıca üçüncü çeyrek satış hacminin yıllık bazda %40’tan fazla artmasıyla anlaşma faaliyetlerinin toparlandığını ve bankaların “ticari gayrimenkul kredilerine yeniden yöneldiğini” belirtti.
Tahvil piyasaları da aynı şeyi yapıyor ve yeni bir risk iştahı gösteriyor. CoStar, hükümet ve şirket tahvil getirileri arasındaki farkın kabaca yüzde 1 puana kadar (tarihsel ortalamanın oldukça altında) daraldığına işaret ediyor; bu, “tipik olarak daha fazla gayrimenkul yatırımı ve fiyat artışının habercisi.”
Bu, 2025’te borç maliyetlerinin azaldığını, borç verenlerin piyasaya yeniden girdiğini ve kurumsal sermayenin “anlaşma faaliyetlerinde geniş tabanlı bir canlanmayı destekleyerek” geri döndüğünü belirten Cushman & Wakefield görünümüyle örtüşüyor.
Cushman & Wakefield, kredilendirmenin yıllık bazda %35 arttığını, kurumsal satış faaliyetinin Ekim ayına kadar %17 arttığını ve fiyatların “büyük ölçüde sıfırlandığını, piyasaya getiri ve gelir yaratma konusunda zorlayıcı fırsatlar sunduğunu” tespit etti.
Belirli sektörler
Ofis piyasasının artık dibe vurduğuna inanılıyor ve varlıklar fiyat istikrarının ilk işaretlerini gösteriyor.
Colliers’a göre, daha fazla kiracının pazara dönmesi, süresi dolan kira sözleşmelerinden yararlanması ve hibrit çalışmayı destekleyen konaklama odaklı işyerlerine öncelik vermesiyle boşluk oranlarının %18’in altına düşmesi bekleniyor.
Pek çok pazardaki A Sınıfı binaların neredeyse tamamen dolu olması nedeniyle ofislerde kaliteye kaçış devam edecek. Yardi’ye göre ofis inşaatı da son otuz yılın en düşük seviyesinde.
Cushman & Wakefield, San Francisco’da büyümenin devam edeceğini tahmin ediyor; San Jose, Kaliforniya; Austin, Teksas; New York; Atlanta; Dallas, Teksas; ve 2025’te güçlü bir pozitif emilim kaydeden Nashville, Tennessee, yapay zeka genişlemesi ve çeşitlendirilmiş iş büyümesiyle desteklendi.
Cushman & Wakefield baş ekonomisti James Bohnaker, “Yüksek kaliteli alan elde etmek isteyen büyük ofis kullanıcıları için mesaj açık: Doğru alanı bulursanız kararlı davranın” dedi. “Yeni, yüksek kaliteli alan için güçlü bir talep var ve etrafta dolaşmak için yeterli alan yok. Sınırlı inşaat hattı göz önüne alındığında, bu daha da daralacak.”
Colliers raporuna göre sanayi, inşaat sektöründe de 2022’den bu yana %63 oranında büyük bir düşüş yaşadı. Boşluk zirveye ulaşıyor ve yeniden donatma, üretim ve veri merkezleri talebi artırdıkça net emilimin 220 milyon metrekareye çıkması bekleniyor.
CoStar’ın ABD perakende analitiği ulusal direktörü Brandon Svec’e göre perakende, şirketlerin nasıl ve nerede alan kiraladığı konusunda halihazırda büyük bir değişim yaşıyor.
2025’in ilk üç çeyreğinde çok aileli konaklama, öğrenci konutları, konaklama ve ofis dahil olmak üzere geleneksel olmayan mülklerde kiralanan yaklaşık 26 milyon metrekarelik zemin kat perakende alanına işaret ediyor.
Perakendeciler daha küçük ayak izlerini benimsiyor; CoStar’ın 2016’da bunu takip etmeye başlamasından bu yana son dört çeyrekte imzalanan ortalama perakende kira kontratı ilk kez 3.500 metrekarenin altına düştü. Bu, büyük ölçüde Starbucks, Chipotle, Chick-fil-A, Jersey Mike’s, Dunkin’ ve McDonald’s gibi restoran ve hizmet operatörleri tarafından sağlanıyor. Svec, yürünebilir, karma kullanımlı perakende ortamlarının geleneksel büyük kutu formatlarına göre artan çekiciliğine dikkat çekiyor. Ancak bir uyarısı var.
Svec, bir raporda şöyle yazdı: “Tarifelerin zaten kırılgan olan tüketici üzerindeki etkisine ilişkin önemli belirsizlik sürüyor. Tedarikçiler ve perakendeciler bugüne kadar bu maliyetleri büyük ölçüde karşılamış olsa da, birçoğu fiyat artışlarının yakın olduğunun sinyalini verdi. Tüketicilerin zaten bazı harcama yorgunluğu belirtileri göstermesiyle birlikte, tarife bağlantılı fiyat artışları hane bütçelerini daha da zorlayabilir ve ihtiyari harcamaları azaltabilir.”
Rekor düzeyde yeni arzın yolda olması nedeniyle çok aileli kiralar azalmaya başlıyor.
Colliers raporuna göre “Çoklu aile, 2015’ten bu yana yatırım satış hacmine öncülük ediyor ve bunda bir değişiklik olduğuna dair herhangi bir işaret yok. Ancak yatırımcıların ofise, veri merkezlerine ve perakende satışlara daha fazla sermaye ayırmasıyla birlikte toplam hacimdeki payının bir miktar azalması bekleniyor.”
Talebin arzı önemli ölçüde geride bırakmasıyla veri merkezleri 2025’in gözdesi oldu. Deloitte, sektörü “ABD ticari gayrimenkul ortamında açık bir şekilde parlak bir nokta” olarak nitelendirdi. Yeni inşaat boru hattının %100’ünün halihazırda tamamen önceden kiralandığı dokuz büyük küresel pazara işaret etti.
Ancak veri merkezleri finansman, şebeke kapasitesi, imar ve yerel politika konularında olumsuzluklarla karşı karşıya kalıyor.
Colliers’ın tahminine göre “Topluluklar veri merkezi geliştirme konusunda geri adım attıkça sürtüşme artıyor. Birkaç proje halihazırda terk edildi ve daha fazlasının 2026’da rafa kaldırılması bekleniyor.”
GYO’lar
PwC tarafından hazırlanan bir rapora göre, listelenen değerlemelerin özel piyasa fiyatlandırmasının gerisinde kalması nedeniyle, kamu-özel GYO işlemleri ve portföy birleşmelerinin önümüzdeki yıl baskın olması bekleniyor. Bu, ölçek, yönetim güvenilirliği ve sermaye maliyeti hususlarıyla belirlenecektir.
PwC’nin küresel emlak anlaşmaları lideri Tim Bodner, “Sermaye yoğunlaştıkça, yapay zeka verimsizlikleri ortaya çıkardıkça ve platformlar birbirine yaklaştıkça birleşme ve satın almaların hızlanmasını bekleyebilirsiniz; gerçek varlıklar zeka, entegrasyon ve ölçek odaklı fırsatlarla tanımlanan yeni bir aşamaya giriyor” diye yazdı.
GYO hisse senetleri ise 2025’in gerisinde kalanlar oldu ancak GYO sektörü birliği Nareit’in tahminine göre 2026’da daha iyi performans göstermeye hazır olabilirler. Bu, borsa değerlemeleri ile GYO değerlemeleri arasında bir farklılığa ve kamu ve özel gayrimenkul değerlemeleri arasında devam eden bir farklılığa işaret etmektedir.
Raporda, “Bunlar kapanacak ve biri veya her ikisi de 2026’da gerçekleşebilir. Eğer gerçekleşirse, kendi tarihsel analizlerimize ve devam eden güçlü operasyonel performanslarına ve bilançolarına dayanarak GYO’ların daha iyi performans göstermelerini bekliyoruz” dedi.