Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak Diana Olick ile birlikte CNBC Property Play haber bülteninde yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
Leon Capital Group’un kurucusu Fernando de Leon, 2004 yılında 100.000 $ ile küçük bir arsa geliştirme şirketi kurdu ve bunu esas olarak ticari gayrimenkule odaklanan 10 milyar $’lık bir işletmeye dönüştürdü. Bunu, sıkıntıyı tahmin ederek, sermayenin kaynağını izleyerek ve evrimsel biyoloji alanında Harvard diplomasına güvenerek yaptığını söylüyor.
Büyük mali krizde diğerleri gömleklerini kaybederken, De Leon servet kazanmaya başladı. Kendi işini kurmak için Goldman Sachs’taki işinden ayrıldı ve konut arsası geliştirme konusunda bazı anlaşmalar yapıyordu. Bir yıl içinde, subprime ipoteklerden ve aşırı inşaattan bunun “zor bir döngü değişikliği” olacağına dair bazı erken belirtileri gördüğünü söyledi.
“Temel olarak şunu söyledik, bakın, burada temelde sağlıksız şeyler görüyoruz. Bu emlak pozisyonlarını alıp satacağız ve sonra biraz bekleyip ne olacağını göreceğiz.” De Leon Property Play’e söyledi.
“Elden çıkardık, bir miktar likiditeyi geri getirdik ve sonra bir nevi bekledik ve 2008’den 2012’ye kadar tamirci olduk. Bankalarla, hayat sigortası şirketleriyle, kredi riski olan işletmelerle konuşabilen insanlar olduk ve onların sorunlarını çözebildik” dedi.
De Leon, durmuş ve kredi verenler için sorunlu hale gelen projeleri geri çevirdiğini söyledi; şimdi, salgının ilk yıllarında düşüncelerinin şekillendiğini söylüyor.
“2021’de fiyatlar yüksek olduğu için birkaç milyar dolarlık büyük miktarda gayrimenkul sattık ve bu da düşük faiz oranları, coşku ve piyasadaki kötü teşviklerin bir sonucuydu” dedi. “Bunun bir kısmı sermayenin nereden geldiğini anlamaktır. Piyasada orada olmaması gereken katılımcıları görmeye başlarsınız… ve bunlar bir araya gelip tedarik zinciri boyunca ilerlediklerinde çarpıklıkları ve fiyatlandırmayı görmeye başlarsınız.”
De Leon, şimdi veri merkezleri üzerinde aynı tehlike işaretlerinin dalgalandığını gördüğünü söyledi.
Veri merkezleriyle ilgili sorun
Blackstone, KKR ve Bain Capital gibi büyük oyuncular satın alırken, De Leon katılmadığını söyledi.
“Tam olarak çözemediğim şey, veri merkezi oyunu. 10 milyar dolarlık bir veri merkezine bakıyorum, değil mi? Her şeyden önce, biliyorsunuz, 4 milyar dolar ya da 5 milyar doların üzerinde herhangi bir çıkış olmadı, karşılaştırmalar görmediniz, bu yüzden bu beni biraz endişelendiriyor” dedi.
“Sonra büyük teknoloji şirketlerinin, gezegendeki en büyük şirketlerin, 4 trilyon dolarlık piyasa değeriyle ‘Bu varlığa sahip olmak istemiyorum. Bunun bilançomda olmasını istemiyorum’ dediğini görüyorum. Peki soruyorum: Neden? Dünyanın en büyük şirketi neden kendi varlığına sahip olmak istemiyor?” De Leon dedi. “Yapay zeka işi bugün onlar için, büyük hiper ölçekleyiciler için her şeydir ve bu yüzden ‘Hayır, siz inşa edin, siz finanse edin’ diyorlar.”
De Leon, bu veri merkezlerinin içindeki yapay zeka teknolojisinin hızla geçerliliğini yitireceğini tahmin ediyor. Sonuçta yapay zeka, kendisi dahil her şeyi daha verimli hale getirmek için tasarlandı. Ve merkezlerin değeri dört duvar değil, içindekilerdir.
Geliştiricilerin güvendiği bu 15 ve 20 yıllık kiralamaların “İsviçre peyniri” kiralamaları olduğundan şüpheleniyor; zaman içinde anlaşmada boşluklarla dolu.
De Leon, en büyük endişesinin büyük özel sermaye yatırımcılarının yönettikleri parayı öğretmenler, polis ve itfaiyeciler için emeklilik fonları gibi şeylerden almaları olduğunu söyledi.
“‘Bu varlığa sahip olacağım ve onu hiper ölçekleyicilerden birine geri kiralayacağım’ dedikleri zaman, diğer insanların parasını riske atıyorlar” dedi.
CRE’de evrimsel biyoloji
De Leon emlak işine ergenlik çağında yerel bir Teksaslı müteahhidin tercümanı olarak çalışarak başladı. Maaş almak yerine bir projede eşitlik istedi. İşletme diploması almak yerine evrimsel biyolojiyi seçti çünkü insanları anlamak iyi bir iş, diyor.
De Leon, “İleri görüşlüydü. Yani, şirketleri organize etme ve liderlik yapma, iş kurma konusunda kararlar almama yardımcı olduğu ortaya çıktı” dedi. “Bunun bazılarının teşviklerle ilgili olduğunu düşünüyorum, değil mi? İnsanlar arasındaki temel ticari etkileşim teşviklerle ilgilidir.”
Bunun özellikle köklü oyuncuların olduğu sektörlerde geçerli olduğunu söyledi.
“Her zaman yerleşik bir statükocu grupla karşılaşırsınız ve bunların belirli avantajları vardır” dedi. “Onları sosyolojik bir bakış açısıyla anlamak, bize ‘Tamam, bu iş bu temelde rekabet etmeli. Burası kazanabileceğimiz yer’, bir nevi köşeleri görme konusunda fikir verdi.”
Önümüzde büyük fırsat
De Leon, ticari gayrimenkullere (servet şirketlerinden, aile ofislerinden, devlet servet fonlarından ve emeklilik fonlarından) bu kadar çok sermayenin gelmesinden heyecan duyduğunu söyledi.
“Gayrimenkullere yapılan tahsisler yüzde 3’ten yüzde 6’ya çıktığında, bu rakam, sınırlı sayıda gayrimenkul varlığının peşinde koşan 4 trilyon dolar kadar daha fazla sermaye olduğu anlamına geliyor” dedi. “Bu gerçekleştiğinde, aşırı sermaye arzı görürsünüz, temelde sağlam gayrimenkul varlıkları için fiyat takdiri görürsünüz. Dolayısıyla önümüzdeki 10 yılın öyküsü, gayrimenkul sermaye piyasalarının 10 kat büyüyeceği şeklinde olacak.”