Ev fiyatları 2 yıldan beri ilk kez negatife döndü

Müstakil evlerin, apartman dairelerinin ve şehir evlerinin hem yeni hem de mevcut yüksek frekanslı listeleme verilerine bakan Parcl Labs’ın günlük okumalarına göre, ev fiyatları nihayet geçen yıla kıyasla biraz da olsa düştü.

Ancak ev fiyatları son üç ayda yüzde 1,4 düştüğü için fiyatlar daha yumuşak kalabilir.

Ulusal düzeyde ev fiyatları, Federal Reserve’ün faiz oranlarını ilk kez sıfırdan artırmasından bir yıl sonra, 2023 ortasından bu yana negatife gitmedi ve ipotek faizleri keskin bir şekilde yükseldi. Mortgage News Daily’e göre, Mart 2022’den Haziran 2023’e kadar popüler 30 yıllık sabit ipoteğin ortalama oranı %3,9’dan %7’nin biraz üzerine çıktı.

Ancak o zaman bile fiyatlar sadece birkaç ay boyunca yıldan yıla negatif seyrediyordu. S&P Case-Shiller Ulusal Konut Fiyat Endeksi’ne göre, ev fiyatlarının 2006’daki zirveden 2012’deki dip noktasına %27 oranında düştüğü büyük mali krize hiç benzemiyordu.

Parcl Labs kurucu ortağı Jason Lewris, “Son zamanlarda, 2020-2022 arasındaki Kovid yıllarındaki hızlı artışın ardından ulusal bir yumuşaklık döneminin ortaya çıktığını gördük” dedi. “2022 ve 2023’teki konut kredisi faiz oranlarındaki keskin artış bir karşılanabilirlik şoku yarattı: alıcılar fiyatlandı, satış hacimleri düştü ve satıcılar beklentilerini ayarlamak zorunda kaldı. Tarihsel olarak, kredi veya satın alınabilirlik şoku, zayıf talep ve piyasanın kolayca emebileceğinden daha fazla stokun birleşimi, geniş ulusal fiyat düşüşlerine neden olan şeydi.”

Stoklar bugün hala tarihsel olarak düşük ancak son yıllardaki rekor seviyelere yakın seviyelere ulaştı. Realtor.com’a göre Kasım ayındaki aktif ilanlar Kasım 2024’e göre neredeyse %13 daha yüksekti, ancak yeni ilanlar sadece %1,7 daha yüksekti. Satıcılar aynı zamanda evlerini piyasadan çekiyor alışılmadık derecede yüksek bir oranda.

Ülke genelinde fiyatlar %1’den az düştü ancak bazı pazarlarda daha ciddi düşüşler görülüyor: Austin, Teksas’ta fiyatlar geçen yıla göre %10 düştü; Parcl Labs’a göre Denver, Colorado’da %5 oranında düşüş yaşandı. Tampa, Florida ve Houston, Texas’ta fiyatlar %4 oranında düşerken, Atlanta, Georgia ve Phoenix, Arizona’da %3’lük fiyat düşüşleri görüldü.

Kazanç gören piyasalar da var: Cleveland, Ohio’da fiyatlar %6 arttı; Chicago, Illinois ve New York City’de %5’lik fiyat artışı görüldü; Parcl’a göre Philadelphia, Pensilvanya’da fiyatlar %3 oranında artarken Pittsburgh, Pennsylvania ve Boston, Massachusetts’te de %2’lik fiyat artışı görüldü.

Diğer ev fiyat endeksleri ve anketleri yalnızca mevcut ev değerlerini ölçerken, bu hem yeni hem de mevcut değerleri ölçüyor. Hükümetin kapanmasının başlamasından bu yana konut başlangıçları, inşaat izinleri veya yeni inşa edilen evlerin satışı hakkında hiçbir hükümet verisi bulunmuyor, bu nedenle fiyat tahmininde herhangi bir arz resmi çizmek zor.

Bununla birlikte, üç aylık kazanç raporu veren inşaatçılar, talebin hâlâ nispeten zayıf olduğunu ve teşviklerin hâlâ gerekli olduğunu belirtti. Ev inşaatçılarının hissiyatı hâlâ olumsuz bölgede.

NAHB’nin baş ekonomisti Robert Dietz, Kasım ayında yaptığı açıklamada, “İşgücü piyasasının yumuşaması ve tüketici finansmanının zor bir satış ortamına katkıda bulunması nedeniyle talep tarafındaki zayıflığı görmeye devam ediyoruz” dedi. “2025’te tek aileli konut başlangıçlarında yaşanan düşüşün ardından NAHB, inşaatçıların gelecekteki satış koşullarını marjinal olarak olumlu bölgede bildirmeye devam etmesiyle 2026’da hafif bir artış öngörüyor.”

Mortgage faiz oranları son üç ayda pek fazla değişmedi ve son gelişmelere çok az tepki verdi. Fed Çarşamba günü faiz indirimine gitti. Bu nedenle ev fiyatlarının da pek bir şey ifade etmesi pek olası değil.

Lewris, “Buradan itibaren temel senaryomuz, derin bir ulusal gerileme değil, pandemi döneminin çift haneli kazanımlarından ziyade fiyatların sıfır civarında seyrettiği, yıldan yıla küçük pozitif veya küçük negatif değişimlerin olduğu bir dönemdir” dedi. “Her iki yönde de ne kadar ilerleyecekleri esas olarak ipotek oranlarına ve ekonominin genel sağlığına bağlı olacaktır.”