Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak Diana Olick ile birlikte CNBC Property Play haber bülteninde yayınlandı. Property Play, bireylerden risk sermayedarlarına, özel sermaye fonlarına, aile ofislerine, kurumsal yatırımcılara ve büyük kamu şirketlerine kadar gayrimenkul yatırımcıları için yeni ve gelişen fırsatları kapsamaktadır. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.
Starwood Capital Group’un başkanı ve CEO’su milyarder Barry Sternlicht, efsanevi, eski bir emlak yatırımcısıdır. Brendan Wallace, emlak teknolojisine yatırım yapan ve gayrimenkulü karbondan arındıran bir risk sermayesi şirketi olan Fifth Wall’un kurucularından biri olan bir girişimcidir. İkili ilk olarak spor salonunda buluştu. Artık Wallace, Sternlicht’in hem bir akıl hocası hem de Beşinci Duvar yatırımcısı olduğunu söyleyebilir ve Sternlicht, Wallace’ın onun eğitmeni olduğu konusunda şaka yapıyor.
Birlikte, CNBC Property Play’e, eski tarz ticari gayrimenkul yatırımlarının teknoloji odaklı yeni bir dünya düzenine nasıl dönüştüğüne ve bu yeni dünya düzeninin hâlâ geçmişte öğrenilen derslere nasıl dayandığına dair nadir bir bakış açısı sağladılar.
Netlik ve uzunluk açısından düzenlenmiş konuşmadan bazı önemli noktalar şunlardır:
CRE yatırımı hakkında
Yıldız ışığı: Oranlarda oldukça hızlı bir artış olan 500 baz puanlık bir artışa katlandık ve gayrimenkul getirileri artsa da ya da uygun şekilde hedge edilmese de yatırım yapılan çoğu insan bunun için bir miktar bedel ödemek zorunda kaldı. Maliyetleriniz arttı, harcamalarınız arttı ve bunlar, varlıkların onarılmasına harcanabilecek varlıklardan çok miktarda nakit akışının çekilmesine neden oldu. Artık bu geride kaldı ve faiz oranlarının düşeceğine şüphe yok. … Gelecek yılın Mayıs ayında Jerome [Powell] dışarıda olacak [as Federal Reserve Chairman]ve hiç kimse oranları düşürmeyi kabul etmeden bu işi alamayacak.
Faizleri düşürmeleri gerektiğini düşünüyorum. Gördüğümüz enflasyonun tarifelerle ilgili olduğunu düşünüyorum. Devam edecek. Yeni stokların raflara çıktığı ve tarifelerin artık göz ardı edilemeyeceği dördüncü çeyrekte durum muhtemelen daha da kötüleşecek.
– Wallace: Barry’nin bahsettiği oran artışları, tanım olarak destek teknolojisini etkiledi, çünkü tüm teknoloji şirketleri, tüm zarar eden işletmeler aynı anda yeniden derecelendirildi. Aynı zamanda ticari gayrimenkullere olan talep de durdu.
Buna ek olarak, emlak şirketlerinin son dört yılda yatırım yaptığı yerlerin büyük bir kısmının karbondan arındırma çabaları, dolayısıyla yeni karbon nötr yasalarına uymaya çalışmak ve bu tür bir karbondan arındırma dalgasını öngörmek olduğunu söyleyebilirim. Ve ben de öyle hissediyorum [President Donald] Koz‘nin seçilmesi, sanki dört yıl boyunca salon geçiş izni almışlar gibi bir his uyandırdı.
Yapay zeka ve veri merkezlerinde
Yıldız ışığı: Muhtemelen tahsis edilmiş 20 milyar dolarımız var [the data center] uzay. Sandığınızdan farklı bir konu olduğunu düşünüyorum. Çoğumuz hiper ölçekleyici kiralaması alana kadar inşaat yapmıyoruz. Yani Amazon’dan, Microsoft’tan, Google’dan, Oracle’dan kira alıyoruz. Şu anda izlediğimiz şey kiracının ve özellikle de Oracle’ın kredi değerliliğidir, çünkü Oracle tüm bu anlaşmaları arka uçlu olarak gerçekleştirmektedir. [ChatGPT]Chat ise para kazanamayan ve istediği ölçeğe ulaşabilmek için yüz milyarlarca dolara ihtiyaç duyan bir startup.
Yapay zekanın tüm dünyayı değiştireceğine ve bunu daha önce gördüğümüz her şeyden çok daha hızlı, internetten çok daha hızlı, kesinlikle Sanayi Devrimi’nden daha hızlı yapacağına şüphe yok. Bu benim için çok korkutucu. Yani o kadar da memnun değilim. Parayı nasıl harcadığımıza ve bugün insanlarla yaptığım şeyleri yapay zeka ajanlarıyla neler yapabileceğime bakıyorum ve bu insanlar için dehşet verici. İnsanların gitmesine izin vermemiz gerektiğini düşünüyorum, değil mi? Bana ayda 36 dolara mal olan bir chatbot ile 15 kişinin işi yapılabiliyor.
– Wallace: Büyük teknoloji şirketleri arasında, dijital altyapı sağlayıcıları arasında gerçekleşen tüm bu güzel Bizans ve biraz da ensest bağlılıkların izini sürmeye çalışıyordum ve sonuçta bunların bedelini kimin ödeyeceğini takip etmek aslında çok zor ama sonuçta bunun ekonomi içinde ödenmesi gerekiyor.
Mantıklı olup olmadığını test etmenin yolu, üretimdeki veya üretime geçeceği duyurulan tüm veri merkezlerini doldurmak için gerekli olacak yapay zeka bilgi işlem miktarına bakmanız ve ardından teknoloji şirketlerinin bunu haklı çıkarmak için bunun üzerine bir miktar kar elde etmesi gerektiğini varsaymanızdır, ki bugün öyle değiller, ama hadi bunu yapmak zorunda olduklarını varsayalım. İstediğiniz marjı alın ve gelirin bu nedenle büyük dil modellerine ve yapay zekaya aktığını varsayalım. Bu matematiği yaparsanız bugün ABD GSYİH’sinin yüzde kaçı olur? Benim korkum bunun ABD GSYH’sinin %120’si kadar olabileceği yönünde.
Bir sonraki bahislerinde
Yıldız ışığı: Aslında Avrupa’ya yoğun yatırım yapıyoruz. Burada değil. Teşvik paketini yaptılar. Düşük oranları var. Gerçekten enflasyonları yok. Tarifeleri yok. Avrupa’dan ve Orta Doğu’dan döndüğüm için Avrupa’daki her şeyi şu anda burada satın aldığımdan daha ucuza satın alabiliyorum.
– Wallace: New York şehri. İnsanlar bu siyasi hava değişimlerinin kalıcılığını abartıyorlar. Trump’ı seçtikten sonraki iki yıl içinde biz seçtik [Zohran] Mamdani New York’u yönetecek ve bu işlerin diyalektik olarak ilerlediğini düşünüyorum. Uzun vadede New York çok değerli olacak. Yani bahis oynayan biri olsaydım, önümüzdeki dört yıl içinde geri dönüş yapmak zorunda kalmazdım, New York’a bahis oynardım.